부동산 권리

우선 부동산 권리를 알 필요가 있습니다.

국내의 모든 부동산의 권리는 「민법」의 법규 중 물권의 규정에 의거하여 권리의 행사가 가능합니다.

「민법」에 적용되는 대표적인 부동산의 권리는 아래와 같습니다.

1. 소유권

2. 점유권

3. 저당권

4. 지상권

5. 전세권


지역 주택조합은 「주택법」에 적용을 받고 이에 따른 절차에 따라 사업을 진행하여야 합니다.

「주택법」제11조, 제11조의 3에 규정된 사용 권원이 정의가 바로, 「민법」에 규정된 부동산의 권리를 말하고 있기 때문입니다.

즉 사용 권원이란 , 소유권, 점유권, 저당권, 지상권, 전세권 등이 포함된 권리를 말하고 있는 것입니다.

위의 권리 중, 지역 주택조합이 말하는 사용권 원리란, 보통 토지사용 동의서(또는 토지사용승낙서)를 말하고 있으며, 토지사용 동의서란, 해당 토지 사용 소유자에게 특정 목적에 따른 사용을 동의하는 문서로, 지역 주택조합의 경우, 지역 주택개발 상업의 인허가의 목적으로 사용되는 행정적 효력의 문서입니다.

토지사용 동의서의 법적 효력은 동의 목적에 따라 그 권리가 달라집니다.

예를 들어, 소유주에 토지에 전봇대를 설치하기 위하여 한전에서 소유주에게 토지사용 동의 서를 받는 것은 지상권을 소유자가 부여하는 것입니다.

지역 주택 조합의 토지사용 동의서의 권리는 점유권으로 볼 수 있습니다.


점유권 이란 예를 들어서 친구에게 불 좀 빌려달라고 라이터를 건네받으면 건네 받음과 동시에 점유가 친구에게서 나에게로 이전되는 것을 뜻하므로, 지역 주택조합의 경우에도 조합설립 신청 용도 등으로 해당 토지를 빌려 쓰고, 해당 목적 완성 이후에는 그에 따른 권리가 소멸되기 때문입니다.

즉, 쉽게 이야기하여, 「주택법」에서 말하는 사용 권원은, 소유권과, 점유권을 뜻하고 있고, 이에 따라 해당 사용 권원에 대한 증빙 자료는 아래와 같은 서류를 제출하여야지만 인허가가 가능합니다.

1. 토지사용승낙서 (점유권의 확보에 대한 근거자료)

2. 부동산 등기부등본(소유권을 확보하였다는 서류)

부동산의 소유권의 권리는 「민법」제186조에 의거하여, 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다는 규정에 의거하여, 반드시 조합 명의로 등기이전 완료를 한 경우에만 법적 효력이 발생되기 때문에 조합 명의의 부동산 등기한 토지만을 소유권으로 인정하고 있어 부동산 등기부등본만 인정하는 것입니다.

지구단위계획구역지정 동의서란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획 수립(변경 포함)에 대하여 입안을 승낙한다는 동의서 양식으로, 국토교통부의 표준 양식입니다.

「주택법」제21조는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 다른 지구단위계획 결정이 필요한 사업의 경우에는 주택건설 사업부지의 95% 이상의 소유권을 확보한 이후 지구단위계획 결정을 신청할 수 있다고 규정하고 있고, 「주택법」제18조, 제19조에 따라, 지구단위계획 결정 등의 심의 및 허가는 사업계획 승인심사 시 통합심사 및 의제처리가 가능하다고 규정하고 있으며, 만약 지구단위계획구역지정 동의서를 받는 주택조합인 경우에는 해당 지역이 지구단위계획을 신청하여야지만, 주택조합사업을 진행할 수 있는 지역일 확률이 매우 높습니다.

그 이유는 「주택법」제11조의 3 제5항 규정을 참고하시면 됩니다.

제5항 중 제2호는 이미 수립되었거나 수립 예정인 도시ㆍ군 계획, 이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 주택건설 대지에 조합주택을 건설할 수 없는 경우에는 조합원 모집 신고 수리를 할 수 없다고 규정하고 있습니다.

이미 수립되었거나 수립 예정인 도시ㆍ군 계획이 바로 지구단위계획이기 때문입니다.

즉, 지구단위계획구역지정 동의서를 요구하였다는 것은 해당 사업부지가 현재 지역 주택조합사업을 할 수 없는 용도의 지역으로, 현재의 지구단위계획을 변경하기 위한 초기 작업으로 보는 것이 타당합니다.

[결론]

1. 지구단위계획구역지정 동의서를 요구하는 이유
현재 사업부지가 주택조합사업을 할 수 없는 지역일 확률이 높이 이에 따라 조합원 모집 또는 주택조합설립인가 승인을 받기 위한 초기 작업을 하기 위한 요구입니다.

2. 토지사용 동의서를 요구하는 이유
말씀드렸다시피, 법적으로 보면 사용 권원 확보의 근거자료는 점유권을 확보하였다는 근거서류 또는 소유권을 확보하였다는 근거서류가 반드시 있어야지만, 관할 지자체에서, 조합원 모집 승인을 하거나 또는 조합설립인가 승인을 하여줄 수 있습니다.

쉽게 이야기하면, 토지매매계약만 하였다고 하여서 앞서 말씀드린 법령 규정에 따라 소유권 확보로 보지 않고 있으므로, 관할 지자체에 조합설립인가 승인 등을 받기 위한 근거자료를 마련하기 위하여, 별도의 토지사용승낙서 등을 요구하는 것입니다.

결론적으로, 해당 주택조합사업을 진행하고자 하려면, 해당 사업부지가 주택조합사업을 할 수 있는 지역인지 여부와, 또한 그에 따른 사용 권원 확보에 따른 증거자료가 필요하기 때문에 해당 지구단위계획구역지정 동의서 및 토지사용승낙서 등을 요구하는 것은 정상적인 것입니다.

다만, 소유자가 무조건 해주어야 한다는 의무사항은 아닙니다.

해당 주택조합 측이 자신들의 사업기간을 단축하고자 요구하는 경우일 뿐이고, 이에 따른 법적 강제규정이 없으므로, 만약, 해당 동의서 등을 하여주지 않는 다고 하더라도 아무런 문제는 없다고 할 것입니다.

즉, 조합 측과 협의를 통하여, 잔금 완료 후, 넘겨주겠다고 하더라도 아무런 하자가 없다는 뜻입니다.

추가적으로, 계약 시 주의사항은 잔금은 반드시 년월일로 표기할 것을 추천드리며, 불명확한 기일인 사업계획 승인일 등으로 계약하지 말 것을 권유드리며, 또한 지구단위계획구역지정 동의서 및 토지사용승낙서의 경우에도 매매계약 해지 시에는 자동 효력이 상실한다는 특약사항 또는 해당 서류의 유효기간 등을 두어서, 추후 발생되는 문제에 대비하여야 할 것으로 보입니다