지역주택조합 개발사업 PF구조

■ 지역 주택조합 개발사업 PF 구조

 

브릿지론 → 본 PF → 중도금 → 잔금 순으로 대환함.

 

※ 지역 주택조합은 사업계획 승인 요건이 토지소유권 95% 확보이기에 일반분양사업과는 달리 사업계획 승인 인가를 받으려면 토지소유권을 확보해야 함. 이에 따라 대다수의 지주택 현장은 브릿지론을 사용하고 있음.

 

▶ 브릿지론

 

브릿지론의 사용처 : 토지 잔금 및 각종 인허가 비용, 금융비용, 예비비

 

브릿지론의 LTV : 잔금 지급 후 소유권 이전하는 토지의 감정평가 금액 기준

 

※ 금융구조

 

브릿지론은 통상 본 PF 발생을 근거로 진행되기에 본 PF 불확실성에 따라 금융비용이 본 PF보다 비쌈.

 

LTV 구조로 선순위 – 중순위 – 후순위 구조로 진행

은행 지점

 

및 캐피털, 보험사 등 단일 차주한 테 대출해줄 수 있는 금액이 상한선이 정해져 있음 (ex:새마을금고 50억)

이에 따라 주간사에서는 여러 은행 지점 및 캐피털 증권사에 상기 대출건에 대해 각 지점마다 심의를 요청하고 대주를 구성하여 대출 총액을 맞추며 대주로 모이는 각 은행 등은 대출실행금액의 일정 부분을 취급수수료로 받음.

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여기에서 모자라는 토지대의 재원은 조합원 신용대출로 진행해서 재원을 조달함. 단 시공사 이자지급보증이 없을 시에는 불가함.

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그럼 전제조건을 구체적으로 만들어서 예를 설명드리겠습니다.

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공동주택 세대수 450세대를 가정하고 조합원 수도 450세대로 가정하겠습니다. 토지대는 350억이며 감정가는 400억으로 세대당 분담금+업무대행비를 4억 원으로 가정하겠습니다.

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ㅣ브리지 대출 개요

구분	금액				​
	선순위	후순위	조합원신용	합계	​
대출금액	200억	80억	96.8억	376.8억	​
​	50%	70%	94.2%	94.2%	​

구분	Cash - in		Cash - OUT		비고
기투입	조합원 계약금 10%	180억원	토지계약금	35억원	​
​	​	​	인허가 및 설계비	20억	​
​	​	​	토지용역비	10.5억	매매대금 3%
​	​	​	업무대행비	45억	업무대행비 2천만원 기준으로 50%지급
​	​	​	모집수수료	45억	​
​	​	​	기타비용	20억	광고비 조합운영비 총회비 등등
​	소계	180억	소계	180억	​	​
투입예정	브릿지대출	376.8억	토지잔금	315억	​
​	​	​	취등록세등	16.8억	취등록세 4.6% 법무사등기비 0.2%
​	​	​	금융비용	35억	​
​	​	​	인허가 및 예비비	10억	​
​	소계	376.8억	소계	376.8억	​

자 위의 표는 간략히 만든 거라 오류가 많지만 사업계획 승인 이후 본 PF까지 이렇게 돈이 필요한 구조입니다. 위의 표는 상당히 사업성이 좋은 거로 토지대는 저렴하고 분담금은 높은 구조로 잡았습니다만 계약금 10%만으로는 브리지 대출만으로는 토지를 가져올 수 없는 구조라 조합원 신용대출까지 적용을 하였습니다.