지역주택조합 홍보관

지역 주택조합은 홍보관으로 명칭 되고 있으나, 「주택법」 규정상으로는 견본주택입니다.

견본주택의 경우 「건축법」에 의거하면 가설건축물에 해당되고 있으며, 이에 따라, 법률상 신고만으로 홍보관의 시설을 건축할 수 있습니다.

다만, 해당 부지가 가설건축물의 설치가 불가능한 지역일 경우에는 가설건축물을 신고한다고 하더라도, 신고필증을 받을 수 없으므로, 불가능한 경우가 있는 것은 사실입니다.

그러나 일반적으로, 아래와 같은 법률 규정상, 건축에 사용되는 대지에 해당되는 곳이면 신고만으로 홍보관을 건축하여 운영이 가능합니다.

「건축법」 제20조 제3항은 가설건축물의 경우 대통령령으로, 정하는 존치 기간, 설치 기준 및 절차에 따를 경우, 에는 관할 지자체장에게 신고할 경우 건축이 가능하다고 규정되어 있습니다.

또한 대통령령으로 정하는 것이란 , 「건축법 시행령」제15조 제5항에 근거되어 있고 그중 제4호는 견본주택으로 규정되어 있습니다.

위와 같은 「건축법」은 현재 개정되거나 변경된 사실이 없습니다.


결론적으로, 견본주택의 경우에는 「건축법」 제20조 제3항에 의거 관할 지자체에 가설건축물 신고를 할 경우, 홍보관의 시설의 구축이 가능하다고 보입니다.

예를 들면, 해당 부지가 도로용도로 지정되었거나 또는 공원용지 등으로 지정되었을 경우에는 가설건축물의 설치가 법규상 불가능하기 때문에, 신청을 하여도 반려되는 것이며, 해당 부지가 대지일 경우에는 현재 토지이용계획에 부합되는 경우에는 모든 건축이 가능하므로, 신고만으로도 홍보관을 건설하여 운영이 가능하다고 보는 것이 타당하다고 할 것입니다.

 

 

「주택법」이 개정되었다고 하더라도, 모든 지역 주택조합에 적용대상이 되지 않기 때문입니다.

말씀하신 부분은 아래와 같은 「주택법」 개정에 따라, 관할 지자체의 자체 유권해석에 의한 결과라고 보입니다.

「주택법」제11조의 3 제1항에 의거하여, 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설 대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용 권원을 확보하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 는 규정에 의한 것으로 사료됩니다.

문제는, 이 개정된 규정의 적용방법은 부칙 <제16870호, 2020. 1. 23.>에 규정되어 있고, 부칙 제1조는 2020년 7월 24일부터 시행한다고 규정되어 있고, 부칙 제2조는 이 법 시행 후 최초로 조합원 모집 신고(변경 신고는 제외한다)를 하는 경우부터 적용한다고, 규정되어 있기 때문에, 2020년 7월 23일까지 조합원 모집 신고를 한 주택조합 (또는 추진위)의 경우에는 말씀하신 법률을 적용할 수 없습니다.


또한, 견본주택의 기준이 되는 법규는 「주택법」제60조에 의거하며, 사업주체가 주택의 판매촉진을 위하여 견본주택을 건설하려는 경우 견본주택의 내부에 사용하는 마감자재 및 가구는 제15조에 따른 사업계획 승인의 내용과 같은 것으로 시공 설치하여야 한다는 규정만 존재할 뿐 말씀하신 50% 이상의 동의를 받아야지만 견본주택의 설치하다는 규정은 없습니다.

쉽게 이야기하여, 사전에 홍보만 하고 조합원 모집을 하지 않는 지역 주택조합의 경우에는 위와 같은 법률 미비로 빠져나갈 구멍이 발생되고 또한 「주택법」제11조의 3 제1항이 적용되지 않는 주택조합의 경우에는 해당 규정이 적용되지 않으므로, 만약, 관할 지자체가 거부할 경우에는 관할 지자체가 법률을 위반하는 경우가 될 수밖에 없습니다.


[결론]
「주택법」 규정에 견본주택건설에 대한 동이율 규정은 없고, 그러므로, 「주택법」제60조에 의거하여, 견본주택을 건설하려면 「건축법」에 준용을 받는다고 할 것입니다.

「건축법」 제20조 제3항은 가설건축물의 경우 대통령령으로, 정하는 존치 기간, 설치 기준 및 절차에 따를 경우, 에는 관할 지자체장에게 신고할 경우 건축이 가능하다고 규정되어 있습니다.

또한 대통령령으로 정하는 것이란 , 「건축법 시행령」제15조 제5항에 근거되어 있고 그중 제4호는 견본주택으로 규정되어 있으므로, 견본주택이 필요한 사업주체는 기본적으로 신고만으로 견본주택이 건설하는 것이 타당합니다.

다만, 관할 지자체에 따라 법령의 유권해석을 달리할 수 있고, 이에 따라 「주택법」제11조의 3 제1항에 적용되는 주택조합이 관할 지자체에 조합원 모집 신고 승인 없이 견본주택 건설 신고를 한다는 전제하에서 해당 신청을 반려하는 경우가 발생될 수는 있다고 판단됩니다.

결론 적으로, 관할 지자체의 유권해석에 따라 「주택법」제11조의 3 제1항에 적용되는 주택조합에 한하여, 견본주택의 신고의 반려 등의 결정은 내려질 수는 있지만, 모든 관할 지자체에 해당하는 사안도 아닐 뿐만 아니라, 「주택법」제11조의 3 제1항이 적용되지 않는 주택조합의 경우에는 신고만으로 견본주택을 건설이 가능하며, 이를 「주택법」제11조의 3 제1항에 의거하여 반려할 경우 오히려, 관할 지자체가 법규를 위반한다고 보는 것이 타당하다고 보입니다.

참고적으로 계속적으로 말씀드리고 있지만, 개인적 법령 근거 해석 또는 그동안의 근거자료에 의거하여 답변드리고 있다고 말씀드리고 있습니다.

위와 같은 법률적인 규정에 의거하여, 법적으로는 50% 이상의 동의율 규정은 견본주택이 아닌 조합원 모집에 관한 규정이고 사전에 얼마든지 해당 사업을 광고가 가능할 것이라는 점, 이와 함께, 「주택법」의 견본주택 규정에는 동의율에 대한 규정이 없다는 점과, 「건축법」에서는 신고만으로, 견본주택 건설이 가능하다는 점등으로 인하여, 말씀하신 것은 전체 사업장에 적용하기는 어렵다고 보입니다. 다만 각 관할 지자체의 유권해석에 따라 적용 여부가 달라지는 것은 사실이므로, 이점도 참고하셔야 될 것은 분명하다고 보입니다.

 

법률 검토하는 과정에서 추가로 아래와 같은 규정도 지역 주택조합에 적용되는군요.. 참고하시기 바랍니다.

「주택공급에 관한 규칙」제3조 제2항 제5호는 「주택법」제5조 제2항에 따른 주택조합이 그 조합원에게 공급하기 위하여 건설하는 주택의 경우 「주택공급에 관한 규칙」제22조, 제52조, 제57조 규정만 적용하여야 한다고 규정되어 있고, 제22조는 견본주택 건축기준 등을 규정하고 있으므로, 지역 주택조합의 경우 이 조항이 적용됩니다.

「주택공급에 관한 규칙」제22조 규정은 아래와 같습니다.
제22조(견본주택 건축기준 등)
① 법 제60조 제2항에 따라 마감자재의 공급 가격을 표시하는 경우에는 해당 자재 등에 공급 가격 및 가격표시 사유를 기재한 가로 25센티미터 세로 15센티미터 이상의 표지를 설치하여야 한다. <개정 2016. 8. 12.>

② 가설건축물인 견본주택은 인접 대지의 경계선으로부터 3미터 이상 떨어진 곳에 건축하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1.5미터 이상 떨어진 곳에 건축할 수 있다.
1. 견본주택의 외벽(外壁)과 처마가 내화구조 및 불연재료로 설치되는 경우
2. 인접 대지가 도로, 공원, 광장 그밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지인 경우

③ 견본주택의 각 세대에 설치하는 발코니를 거실 등으로 확장하여 설치하는 경우에는 일반인이 알 수 있도록 발코니 부분을 표시하여야 한다.

④ 가설건축물인 견본주택은 다음 각 호의 요건을 모두 충족하여야 한다.
1. 각 세대에서 외부로 직접 대피할 수 있는 출구를 한 군데 이상 설치하고 직접 지상으로 통하는 직통계단을 설치할 것
2. 각 세대 안에는 「소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률」 제9조 제1항에 따라 고시된 화재안전기준에 적합한 능력단위 1 이상의 소화기 두 개 이상을 배치할 것

⑤ 국토교통부 장관은 필요하다고 인정되면 사업주체에게 국토교통부 장관이 정하여 고시하는 기준에 따른 사이버 견본주택(인터넷을 활용하여 운영하는 견본주택을 말한다. 이하 같다)을 전시하게 할 수 있다.

앞서 말씀드렸다시피, 인접대지가 도로, 공원, 광장 그밖에 건축이 허용되지 아니하는 공간에는 신고를 하였다고 하더라도, 건축이 불가능하므로, 신고가 반려되고 있습니다.

그 이외에는 특별히 말씀하신 50% 이상의 소유권을 확보하여야 한다는 규정은 없습니다.