지역주택조합 추천드리지 않습니다.

정말 지역 주택조합은 추천드리지 않습니다.

전국적인 통계치를 보더라도, 시행한 주택조합 중 20% 이내만 성공하여 입주되고 있으며, 나머지 주택조합은 장기화되어 명칭만 살아있는 주택조합이거나 또는 파산한 주택조합이 많기 때문입니다.

우선 지역 주택조합은 「주택법」에 적용을 받는 주택개발사업입니다.

「주택법」상 지주조합원이라는 것은 존재하지 않으며, 「주택법 시행령」제21조에 의거한 조합원 자격을 갖춘 자만을 조합원으로 규정하고 있으므로, 지주조합원과 일반 조합원으로 나누어지지 않고, 이에 따라 법적으로는 모든 조합원이 동등한 권리와 의무 있는 것이기 때문에 지주조합원의 법적 지위는 아무것도 없는 것이기 때문입니다.

동작구 일진님이 말씀하시 사항은 정확히 대물 계약을 하여 사전에 자신의 주택 등을 조합 명의로 등기 이전한 경우로, 등기 이전하였다는 것 자체가 소유권을 주택조합에게 주었다는 뜻이 되어, 해당 주택조합의 파산 여부에 따라 전재산을 날릴 수도 있다는 이야기이고, 실제 이런 사례 등을 찾아보면 매우 많기 때문에 이런 부분을 설명하신 것으로 사료됩니다.

그러므로, 주택조합에 가입하였다고 하더라도, 사전 등기이전 또는 대물 계약 등으로 계약하시지 말고, 피해를 보더라도 추가적인 피해를 방지하기 위하여, 현금 거래를 통한 조합원으로 가입하시기 바랍니다.

말씀드렸다시피, 지주조합원 제도는 지역 주택조합에서는 없고, 단순히 주택조합이 해당 사업부지의 소유주들의 현혹하기 위한 수단 또는 소유권 확보를 보다 쉽게 하기 위하여, 만든 임의 적인 명칭일 뿐이지 법률적으로 보면 소유자라 할지라도 조합원 자격이 있어야 하며, 가입한 순간부터는 일반 조합원과 같은 권리 및 의무를 가진 조합원일 뿐이다는 것입니다.

문제는 지역 주택조합의 조합원 모집시기가 타 사업의 방식과 전혀 다르며, 또한 사업 확정 조건도 다르기 때문이며, 대표적인 조건은 아래와 같기 때문입니다.

첫째.
타개 발사업의 경우 조합을 구성하는 절차상 방식은 사업이 확정된 이후에 조합을 구성하는데 반하여, 지역 주택조합은 그 반대로, 조합원을 모집한 이후 사업부지의 소유권을 확보하여야지만 사업계획 승인을 받아 사업이 확정되는 방식의 차이기 때문입니다.

즉, 주택조합이 만든 예상 사업을 바탕으로 조합원을 모집한 이후에 사업을 진행하기 때문에, 사업의 확정되느냐에 따라 조합원들에게는 막대한 피해를 입을 수밖에 없는 사업이기 때문입니다.

둘째.
"재개발"등 타 사업의 경우 조합원 구성은 해당 사업부지 소유주로 규정되어 있고, 소유주는 공동으로 사업을 추진할 수가 있는 반면, 지역 주택조합은 조합원 자격이 없는 경우에는 소유자라 할지라도, 사업 참여가 불가능하여 사업부지의 소유주의 상황에 따라 쫓겨 발수가 있어, 쉽게 이야기하면 조합원 자격이 없는 소유주가 많은 지역이라면, 사업 성공 여부가 불투명하기 때문입니다.

셋째.
일반적인 주택개발사업의 수익은 조합원들의 분담금 및 분양수익에 따라, 사업에 참여하는 조합원의 분담금 등이 결정됩니다.

문제는 다른 개발사업의 경우 소유주만 참여할 수 있고, 이에 따라 일반분양세대가 많아 분양수익이 많을 수밖에 없고, 그러므로 인하여, 조합원이 부담하여야 하는 분담금이 줄어드는 반면, 지역 주택조합의 경우 법률적으로 건설 세대의 50% 이상의 조합원으로 구성하여야 하며, 특히 예정사업이기 때문에 대부분의 지역 주택조합의 경우 보통 80% 이상으로 조합원으로 구성하고 사업을 진행하고 있고 이에 따라 일반분양에 따른 수익 등이 감소하기 때문에, 조합원이 부담하여야 할 분담금은 늘어날 수밖에 없는 구조로, 소유주가 지역 주택조합에 가입하는 순간부터 손해를 감수하여야 하는 사업이고, 또한 세금적 측면에서도 추가적인 부담금을 부담하여야 하는 구조이기 때문에 에 이를 아는 소유주 많을 경우에도 사업성공률이 낮을 수밖에 없기 때문입니다.

넷째.
보통 소유주들이 하는 개발사업의 경우 자신의 토지에서 사업을 하기 때문에 토지비용이 발생되지 않습니다. 그러나 지역 주택조합은 타인의 토지를 매입하여 야 하는 사업이기 때문에 단순한 사업비용만 놓고 본다고 하더라도, 부담하여야 할 분담금은 늘어날 수밖에 없는 구조입니다.

다섯째.
주택조합사업은 예상 사업이고 사업이 확정되려면, 사업계획 승인이 필요한 사업이다고 말씀드렸습니다.

지역 주택조합이 사업계획 승인을 받기 위해서는 「주택법」제21조에 의거하여 95% 이상의 소유권을 확보하여야 한다고 규정하고 있기 때문입니다. 쉽게 이야기하여, 사업부지의 소유주 6%만 반대를 하더라도, 지역 주택조합사업은 영원히 할 수가 없는 것이 되기 때문입니다.

그러므로, 본인이 조합원 가입을 하였다고, 사업이 성공하리라는 보장은 없으며, 전체 사업부지의 소유주의 상황이 매우 중요한 것입니다. 만약 사업부지의 소유주들 중 조합원 자격이 없는 소유주들의 분포가 6% 이상이 되어, 토지 소유권을 확보할 수 없는 경우에는 가입하신 순간부터 그에 따른 피해를 입으실 수밖에 없습니다.

결론적으로, 지역 주택조합 제도 취지 및 법적 규정, 대법원 판례에 의거하여, 주택조합사업은 조합원들 개발사업을 직접 하는 것으로 규정하고 있어 주택조합에 가입한 경우 해당 주택조합이 사업 진행하면서 사용되는 모든 사업비용의 책임은 모든 조합원들의 책임으로 돌아가고 있기 때문에, 만약 소유권을 확보할 수 없어, 사업이 실패된다고 하더라도, 해당 시기까지의 모든 사업비용 및 채무 등은 조합원들이 책임 되는 구조로 되어 있어, 막대한 피해가 예상되는 사업이므로, 만약 가입하시려고 한다면, 사업부지 내의 소유주들의 상황 및 분위기 등을 파악한 이후 소유권 확보 등이 가능하지 판단을 하시고 가입하실 것을 권유드립니다.