동시이행관계 정의에 대해서

쉽게 이야기하여, 토지대금 지불할 돈 없으니 이 땅 먼저 넘겨 그럼 그 땅을 근저당하고 대출받으면 토지대금 줄게 하는 소리입니다.

즉, 자기돈 한 푼 안 들이고 토지를 구입하겠다는 개소리나 다름없습니다.

또한, 이와 관련돼 대법원 판례 사례가 있습니다.

해당 판례는 위와 동일안 사안으로 매매계약 시 사전 등기이전서류를 넘겨주고, 대출을 받았는데 매수자가 그 대출금액을 토지 매매대금으로 지급한 것이 아니라 다른 용도로 사용하여 등기이전 말소 소송을 한 판례로, 해당 판례는 등기는 정상적으로 이루어진 것이므로 말소할 수 없다고 판단하였고, 토지대금 지급에 따른 문제는 별도로 소송을 제기하여 손해배상의 청구하던지 아니면 협의를 통하여 토지의 매매대금을 받으라는 판례입니다.

즉, 계약서상 사전 등기이전서류를 넘긴다는 조항 매도자도 합의한 것이기 때문에 사전 잔금을 지급하지 않았다는 이유만으로는 등기이전을 취소하지 못한다는 판단인 것입니다.

그러므로, 위와 같은 사례를 보더라도, 매도자 입장에서는 절대 사전에 등기이전서류를 넘겨줄 경우에는 매수자의 계약이행 여부에 따라 막대한 피해를 입을 수 있는 매우 불리한 조건이 기기 때문에 무조건 거부하시기 바랍니다.

 

 

모든 계약은 「민법」의 적용을 받기 때문입니다.

「민법」 제536조 계약에 따른 동시이행의 항변권이라는 규정이 바로 말씀하신 동이 이행 관계입니다.

해당 법률은 아래와 같습니다.

제536조(동시이행의 항변권)
①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

이중 제1항의 내용을 쉽게 설명하면, 상대방인 매수자가 토지대금을 완료하지 않으면, 토지대금을 완료할 때 까지는 등기이전서류를 넘겨주지 않아도 된다는 뜻입니다.

즉, 매매계약 시 매도자의 경우 법적으로 동시이행 항변권에 대한 권리를 법적으로 가지게 되는 것입니다.

다만, 모든 계약은 쌍방의 협의를 통하여 합치된 경우는 계약 효력을 인정하고 있으므로, 만약 매매계약내용상 사전에 등기이전서류를 제출한다는 규정이 있을 경우에는 사전에 해당 이전서류를 넘겨주어야만 하는 것입니다.

결론적으로 사전 등기이전 서류를 넘겨달라고 하는 것은 매수자 측의 요구조건일 뿐이며, 매도자의 입장에서 보면, 문제가 발생하면 피해를 입을 수밖에 없는 매우 불리한 규정일 뿐만 아니라, 법적으로 보장된 권리를 포기하는 것이므로, 아무리 매수자 측이 요구한다고 하더라도, 매도자가 자신의 권리를 포기하는 사안이기 때문에 결정은 매도자가 하면 되므로, 계약서 내용상 사전 등기서류 이전 등의 내용이 없는 경우에는 매도자 측면에서는 매우 불리한 계약조항이므로 이를 거부하여야 할 것입니다.