매도 청구 소송시 책정되는 시가가 궁금할때

[지역 주택조합의 지주 작업(토지작업) 시 소유자가 알아야 할 상식]

 

Ⅰ. 총론

대부분의 주택조합 또는 업무대행사에서 매매에 대하여 설명하고 있는 것은 대부분 과장과 허위에 의거하여, 확정되지도 않는 법률 일부를 이용하여, 해당 규정을 잘 모르는 소유주들에게 압박(협박)하는 경우가 매우 많습니다.

 

법률 또는 지역 주택조합에 대한 지식과 정보에 무지한 대부분의 소유주들을 기망(사기), 과장, 협박 등의 방법으로, 동의를 받거나, 또는 매매를 요구하는 경우가 저의 실제 경험 또는 문의한 자료 등의 근거에 의하면 매우 높은 비중으로 차지하고 있습니다.

 

그러므로, 지역주택조합 또는 업무대행사와의 매매협의 시는 절대 상대방의 이야기는 맹신하시지 마시고, 아래와 같은 기본적인 개념을 적립하시어, 그 조건에 충족하도록 주택조합 또는 업무대행사를 유도하는 것이 최선의 방법이라고 사료됩니다..

 

 

Ⅱ. 지역주택조합의 대표적인 기망 사례를 통한 문제점 및 대처 방법

1. 지금 동의를 하여주지 않으면, 사업계획 승인 이후, 「주택법」에 의거하여, 매도 청구하면 공시지가로 받는다고 하거나, 강제 수용된다는 사기를 치는 경우.

 

첫째. 

동의는 행적효력에 따른 조합원 모집 또는 조합설립인가에 필요한 행정적인 서류로, 동의를 하지 않는다고 하더라도, 주택조합 측에서 마음대로, 매도청구는 불가능하며, 또한 지역 주택조합은 「주택법」에 의한 민영개발사업으로 공공개발사업이 아니기 때문에 강제 수용은 불가능합니다.

 

둘째.

「주택법」제15조에 따라 사업계획 승인이 되어야지만, 사업이 확정되는 것으로, 사업계획 승인 전 까지는 주택조합이 마련한 사업계획(안)에 따른 예상 사업계획으로, 사업계획 승인이 되지 않는 한 지역 주택조합 사업은 성공을 담보할 수 없습니다.

 

셋째.

「주택법」제21조 제1항에 의거하여, 사업계획 승인을 받으려는 지역 주택조합은 개발사업부지의 95% 이상의 소유권을 확보하여야 한다고 규정하고 있습니다.

 

그러므로, 주택조합명의로 등기 이전된 토지가 95% 이상 확보하지 못할 경우에는 사업이 장기화되거나 실패할 수밖에 없으므로, 동의와는 무관하게 매매거래를 통하여 사업부지의 소유권을 확보하여야 하므로, 초기에 주택조합 측이 제시한 기간 내에 동의 및 매매거래를 하지 않았다고 하더라도, 95% 이상의 소유권을 확보하지 않는 이상 주택조합사업 추진이 불가능하기 때문에, 초기 매매계약 또는 동의를 하지 않았다는 이유만으로, 매도청구로 토지를 확보하겠다는 주장은 허위 또는 사기에 따른 협박일 뿐입니다.

 

넷째.

「주택법」제22조 제1항은 사업계획 승인받은 사업주체만이 매도청구가 가능하다고 규정하고 있으며, 반드시 매도청구 전 3개월간 매매협의를 거쳐야지만, 매도청구가 가능하다고 규정되어 있습니다.

 

즉, 지역주택조합은 95% 이상의 소유권을 확보하여, 사업계획 승인된 이후, 3개월간 협의를 거쳐야지만 매도청구가 가능하므로, 사업 초기에 동의 및 매매거래 또는 확약을 하지 않았다고 하여서, 매도청구 또는 강제 수용된다는 이야기는 사기에 따른 협박에 지나지 않습니다.

 

그러므로, 이런 이야기를 하는 경우, 무시하시면 됩니다.

 

 

2. 매매협의시, 지역 주택조합이 제시한 매매 가격이 좋은 가격으로 제시하였다는 허위 과장 주장

지역 주택조합은 「주택법」의 적용을 받아 진행되는 민영개발사업으로, 「주택법」상 사업부지 매입에 따른 매매협상에 따른 법률 규정은 존재하지 않으며, 또한 공공개발사업이 아니므로,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되지 않아, 대부분 토지대금만 지급하는 형태이기 때문에, 소유주의 입장에 따라 손해 및 피해를 야기할 수 있습니다.

 

첫째.

지역주택조합의 경우 민영개발사업으로, “재개발”등과 같이 토지보상 이외의 지상권, 이전비, 거주비, 영업 비보상 등에 관한 법률적인 규정이 없기 때문에, 만약, 주택조합 측에서 기망행위로 매매계약을 체결하였을 경우, 피해를 볼 수도 있고, 실제 사례도 존재합니다.

 

둘째.

“재개발”등은 소유주만 조합원에 가입 가능하고, 또한 동의 후 가입하였을 경우, 입주권이 부여되는데 반하여, 지역 주택조합은 「주택법 시행령」제21조의 규정에 의거하여, 조합원 자격이 없는 경우, 소유자라 할지라도, 조합원에 가입이 불가능하므로, 이에 따라 선택권이 없으며, 쉽게 말해요, 소유주의 의사와는 무관하게, 타인에 의거하여 매도하여야 하므로, 이에 따른 피해를 매매 가격협상 시 포함되어야 하는 것은 당연하기 때문에, 단순히 조합 측에서 제시한 토지대금이 인근 시세와 같다고 하더라도, 대법원 판례 및 기타 다른 개발사업에 따른 보상금 등을 감안하면, 결코, 소유자가 이익을 본다라고 주장하는 것은 일방적인 주장인 것입니다.

 

셋째.

소유자의 현재 상황에 따라, 예를 들어, 대출을 통하여 신축을 한 소유 주거나, 또는 전세 등 임대를 고정수입으로 하는 소유자의 입장에 따라 매매계약을 하였을 경우, 피해를 볼 수밖에 없습니다.

 

이에 따라, 각 소유주들 입장에 따라 매매 거부 또는 동의 거부를 할 수밖에 없고, 이에 따라, 95% 이상의 소유권을 확보하지 않으면, 사업은 불가능하기 때문에, 해당 사업부지의 전체 소유주들의 분위기 또는 입장 등을 수렴하여, 사업 성공 가능성이 있을 경우 또는 개발사업과 무관하게 매매의사가 있는 경우를 제외하고는 초반에 매매거래를 하지 않는 것이 좋을 것입니다.

 

넷째.

대부분 조합 또는 조합원들은 조합의 설명만 맹신하여, 시세보다 높게 준다고 이야기하고 있으나, 지금까지 경험과, 문의한 근거자료에 의하면, 대부분 초기 주택조합 측에서 제시한 매매대금은 시가에 의한 감정평가금액을 바탕으로 협의를 하고 있으며, 각종 기망과, 허위사실 등을 이용하여 협박하는 방법으로 초기 매매계약을 하는 경우, 막대한 피해를 입는 경우가 발생되고 있습니다. 시가에 의한 감정평가액은 대부분 평가 시점의 시세의 80% 정도가 되며, 또한 개별시가 인근 평균시 가등의 평가방법에 따라 가감되는 부분이 있으므로, 소유주 입장에서는 주택조합 측의 설명만 믿고 계약할 경우 막대한 피해를 입을 수 있습니다.

 

3. 잔금을 사업계획 승인 후 또는 95% 이상 소유권을 확보한 이후 지급하겠다는 것은?

95%이상 소유권을 확보하지 못하거나 사업계획 승인을 받지 못하면, 10년이 잔금을 주지 않겠다는 이야기와 같습니다.

 

첫째. 

잔금기일을 위와 같이 불명확한 기일로 작성할 경우, 해당 조합이 사업 진행을 하고 계속하고 있을 경우 해당 조합이 해산할 때까지 계약의 효력이 발생되어, 재산권 행사에 막대한 피해를 입는 사례가 빈번하게 발생되고 있습니다.

 

둘째.

대부분의 지역 주택조합은 잔금기일 등을 위와같은 조건으로 계약을 유도하고 있습니다. 또한, 계속사업을 진행하고 있을 경우, 해당 매매계약을 해지가 불가능하도록 계약내용에 명시하여, 해지도 못하도록 하는 경우가 많습니다.

 

그러므로, 만약 잔금기일 등을 사업계획 승인 이후 또는 95% 이상의 소유권 확보 이후로 계약을 하고자 한다면, 최소한 안전을 위하여, 해당 조건에 따른 기간을 명시하여야지만, 피해를 최소화할 수 있습니다.

(예) 계약일부터 1년(6개월) 이내에 해당 조건을 충족하지 않으면, 매매계약은 무효로 한다는 내용을 계약서에 명시하시고, 절대, 매매계약의 해지가 불가능하다는 내용은 계약내용에 절대 포함하여서는 안 될 것입니다.

 

 

4. 사전에 잔금 지급도 하지 않고 등기이전을 요구하는 경우?

등기이전을 할 경우, 해당 토지는 등기명의인의 소유가 되므로, 잔금 완료되지 않는 상태에서 절대 사전 등기이전을 하여서는 안됩니다.

 

첫째.

부동산신탁을 하면 안전하다고 사기 치는 조합이 있습니다.

절대 안전하지 않습니다. 계약자가 주택조합이고, 이에 따라, 주택조합이 부도 또는 도산될 경우, 해당 신탁사는 주택조합의 총회 의결에 따라 해당 부동산을 경매 또는 처분하여, 주택조합의 채무 등을 상환한 이후, 해당 자금이 남아 있을 경우에만, 소유주에게 현금으로, 환급되기 때문에, 만약 잔금 지급도 받지 않는 상태에서, 부동산신탁이 안전하다는 꼬임에 빠져, 사전 등기이전을 하였을 경우, 해당 부동산 전체가 상실될 수도 있으며, 실제 이런 사례가 존재하오니 절대, 사전에 등기이전을 하여서는 안됩니다.

 

둘째. 

일부, 며칠 내로 잔금을 치르겠다고 하면서, 사전 등기이전을 요구하는 경우도 있는데, 만약 기일 내에 입금이 되지 않을 경우, 이에 따른 피해를 볼 수밖에 없으므로, 절대 잔금을 받는 것을 확인하지 않는 이상 절대 사전 등기이전서류를 제출하는 것은 하지 말아야 합니다.

 

5. 조합원 자격이 안 되는데도, 조합원 가입이 가능하다고 하거나 2채까지 계약할 수 있다고 하는 경우?

「주택법 시행령」제21조 제1항에 따른 조합원 자격이 없는 경우, 절대 조합원으로 가입할 수 없으며, 법률세 세대주 요건을 충족하여야 하므로, 조합원 자격이 없는데도, 가입시키거나 또는 2채 가지 가입할 수는 절대 없습니다.

첫째.

조합원 자격 있는 자가 대물 계약(토지를 넘겨주는 대신, 주택조합사업이 성공하면 해당 분양권을 주겠다는 계약)을 하는 경우 95% 이상 소유권 확보 여부에 따라 해당 계약으로 인한 막대한 피해를 볼 수 있습니다.

 

만약, 소유권 확보가 어려워 사업이 실패하면, 해당 계약내용에 의거하여, 주택조합 측의 소유를 주장하여, 압류 등에 처할 경우, 소송에 휘말리거나 조합원이 되므로, 이에 따른 채무를 상환할 의무가 있기 때문에, 피해를 볼 수도 있습니다.

 

둘째.

조합원 자격이 없는데도 대물 계약을 하는 경우에는 주택조합 조합원이 아닌, 임의가입을 시킨 것으로, 사업이 성공을 하였다고 하더라도, 막대한 피해를 입을 수도 있습니다.

 

셋째.

2채로 계약을 하였다고 하더라도, 대법원 판례는 조합총회에서 결의되지 않는 계약은 무효로 판결되어 실제, 소유주가 2채를 받는 조건으로 매매계약을 하였는데, 해당 계약을 일방적으로 파기하여, 민사소송을 한 실제 사례가 존재하기 때문에, 절대, 조합원 자격이 없거나 또는 조합원 자격이 있더라도, 사업에 참여의사가 없는 경우에는 지역 주택조합사업에 참여하지 않는 것이 바람직합니다.

 

 

 

Ⅲ. 지역 주택조합의 매매거래에 대하여 

 

1. 협의 전 추천 조건

첫째. 

개별적인 소유주 각각의 협의보다는 최소한 주변 소유주들이 협의체를 구성하여 단체 협의를 할 것

 

둘째.

주택조합 또는 업무대행사 등은 사기꾼 집단이라고 여기고 절대 신뢰는 금물이며, 사전에, 협의에 따른 토지 가격 및 조건 등을 마련한 이후, 협의를 소유주가 유리하게 만들 것

 

셋째.

주택조합 등과 협의 시, 협의내용 등을 정리하여 문서화하거나 또는 녹음을 하겠다고 통보하여, 협의에 따른 근거자료를 문서화해놓아야 합니다.

(대부분, 협의내용을 구두로 하고, 추후 계약내용에 포함시키지 않는 수법으로 피해를 입히고 있기 때문)

 

넷째.

주택조합이 제시한 매매 가격에 대한, 근거자료(감정평가서 등)를 요구하여, 조합 측이 제시한 매매 가격이 적정한지 확인할 것

 

2. 매매협상 시기

소유권이란, 주택조합 명의로 등기이전 완료된 토지를 뜻합니다.

지역 주택조합은 95% 이상 소유권을 확보하지 않는 이상, 주택조합이 자체적으로 마련한 사업계획(안)에 따른 예상 사업일 뿐이며, 사업계획 승인 여부에 따라 사업에 운명이 정해질 수밖에 없는바, 만약 매매의사가 없는 경우에는 초기에 매매협의 또는 매매계약 및 매매확약서 등을 절대 해주어서는 안 됩니다.

 

첫째. 

관할 지자체 등에 현재 해당 주택조합의 상황(소유권 확보율 등 또는 현재 진행상황)등을 문의하여, 약 80~90% 이상 소유권을 확보한 시기부터 매매협의 및 매매계약을 하실 것을 추천합니다.

 

둘째.

개인적으로, 인터넷 등기소를 방문 사업부지의 등기부등본을 열람, 주택조합 명의로 된 부지의 면적을 확인하시면, 소유권 확보율을 확인 가능하며, 약80~90%정도 확보된 상황부터 협의를 하시기 바랍니다.(인터넷등기소, 등기부 열람 시, 결제 전에, 소유주 명의를 확인 가능하므로, 열람 비용은 들지 않습니다.)

 

셋째.

계약시점의 시세를 반영하여, 매매협의가 진행되므로, 부동산 가격이 상승되는 지역이라면, 초기보다 위와 같이 어느 정도 사업이 진행된 이후 매매계약을 하는 것이 소유주 입장에서는 유리하기 때문입니다.

 

3. 토지 매매가 산정 방법

첫째.

[대법원 2019. 11. 28. 선고 2019다 235566 판결]

주택법에 따른 설립인가를 받아 설립된 지역 주택조합이 부동산 소유자를 상대로 매도청구권을 행사한 경우, 대상 부동산의 지목이 구거이고 현황이 도로일지라도 그 부동산이 주택건설사업의 실시로 인해 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 주택건설사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가해야 한다고 판결되었습니다.

 

예를 들면, 해당 보유부지가 제1종 일반주거지역이라도, 최소한 지역 주택조합을 할 수 있는 제2종, 또는 제3종 주거지역의 시세를 반영하여야 한다는 것으로 판단될 수 있습니다.

이에 따라, 인근 지역의 제2종, 또는 제3종 주거지역의 평균 시세 등을 확인하여, 평균 시세를 바탕으로 협의를 하시기 바랍니다.

 

둘째.

[대법원 2005.6.24 선고 2003다 55455 판례]

"재건축" 사업으로 인하여 발생하는 개발이익도 포함하여야 한다는 판결 되었습니다.

이에 따라 추가적으로 지역 주택조합 사업으로 발생되는 개발이익도 포함되어야 하므로, 인근 지역의 평균적인 개발 이익률 등을 포함하여 매매협의를 하여야 할 것입니다.

 

셋째.

대법원 판례에 따라, 인근 지역의 대지 평균 시세 와, 개발이익뿐만 아니라, 소유주의 매매의사와는 관계없이 조합 측의 요구에 의하여, 매매계약을 하는 것이고, 매매계약은 상호 협의하에 계약을 체결하는 것이기 때문에 만약 양도소득세 및 취득세 이전비용 등의 발생의 원인제공자는 주택조합이 되므로, 기본적으로, 매도청구 전의 협의는 인근 지역의 주택 또는 대지의 평균 시세+개발이익+세금+이전비용 등을 감안하여, 기본적으로 소유주가 원하는 가격을 미리 산정하여, 협의를 하실 것을 추천드리며, 개별보다는 일부 소유주들을 모아 단체 계약을 하는 것이 대응하는 측면에서는 유리하다고 보입니다.

넷째.

대부분의 소유주는 전문적 지식이 취약하기 때문에, 말씀드린 사안에 따른 매매 가격을 설정 시, 과도한 요구를 하는 경우가 발생될 수 있으므로, 부동산 전문 행정가 또는 부동산 전문 변호사의 사전 상담을 통하여, 매매 가격 등을 산정하거나 또는 협상 시 유의사항 등을 사전에 준비하여 대처하는 것도 추천드립니다.

 

다섯째.

앞서 말씀드렸다시피, 구두 협의 시에도 녹음을 요구하거나 문서화하여, 근거자료를 남기는 것을 생활화하시기 바랍니다.

 

4. 토지매매 게 약 포함 내용

첫째.

잔금은 불명확한 사업계획 승인 이후 등으로 하지 말고, 연월일 (계약일로 6개월 이내)로 명확히 작성하시기 바랍니다.

 

둘째.

등기이전은 잔금 완료와 동시에 등기이전서류를 넘겨준다는 내용으로 작성하시기 바랍니다.

 

셋째.

주택조합 측의 게약 미이행(잔금 미이행) 시 1회 정도 연장 기일(1~2개월 이내) 부여할 수 있으나, 2회 이상의 연장은 애초부터 못하도록 명시하시기 바랍니다.

 

넷째.

연장 기일을 부여할 경우, 연장 기일에 따른 지연이자(10~20%)에 대한 약정을 하시기 바랍니다.

 

다섯째.

연장 기일 이후에도 잔금 미이행 시 자동해지한다는 조항을 넣으실 것을 추천드립니다.

 

여섯째.

자동해지는 내용증명을 발송한 날부터 효력이 발생한다는 조항도 넣으실 것을 추천드립니다.

 

일곱째.

미입금에 따른 자동해지 시, 계약금은 위약금으로 한다는 규정이나, 계약금이 없을 경우, 매매대금의 10%를 위약금으로 한다는 내용을 넣으시는 것이 안전하다고 보입니다.

 

 

 

Ⅳ. 결여

첫째. 

소유주 입장에서는 얼마든지 다른 개발사업이 유리하며, 지역 주택조합은 메리트가 없을 뿐만 아니라, 손해를 감수하여야 하기 때문에, 절대 조합원 요건이 된다고 하더라도, 조합원으로 가입하거나 대물 계약을 할 경우 피해를 볼 수 있사오니 가입하시지 마시기 바랍니다.

 

둘째.

예상 사업일 뿐인 지역 주택조합의 특성상, 매매의사가 없는 경우, 매매를 하지 않으셔도 상관없습니다.

셋째.

매매 시기는 관할 지자체 문의 또는 개별적인 등기부등본 열람 등을 통하여, 80~90% 소유권 확보 시점부터 협의 또는 매매계약을 하는 것이 유리합니다.

 

넷째.

잔금 등은 정확한 연월일로 계약하시기 바라며, 미이행에 따른 특약 규정을 별도로 두어, 최소한의 안전장치를 만드시기 바랍니다.

 

다섯째.

대법원의 판례에 따라, 인근 개발사업지의 평균 시세 및 개발로 인한 수익, 이전비용, 세금 등을 감안하여, 매매 가격을 산정하시어, 협의하실 것을 추천드리며, 만약 산정에 어려움이 있을 경우 전문가의 도움을 받는 것을 추천드립니다.

 

여섯째.

만약, 인근 평균 시세보다 못한 가격을 제시하거나 또는 조합 측이 제시한 근거자료 등이 불명확할 경우에는 매도청구로 가는 것도 고려할 수 있습니다.

 

매도청구소송은 매도청구 송달일 기준시점으로 공인된 감정평가기관 2곳을 선정 해당 부지를 대법원 판례에 근거하여, 감정평가액을 산정 평균액으로 결정되기 때문에, 원하는 가격보다 낮을 뿐 결코 손해나 피해를 본다고 할 수 없기 때문입니다.

 

또한, 매도 청구도, 사업계획이 승인된 사업주체만이 가능하며, 또한 3개월간 협의를 한 경우에만 매도청구가 가능하므로, 초기에 계약하지 않는다고 해서 모두 매도청구로 가는 것도 아니기 때문입니다.

 

일곱째.

[대법원 2014. 8. 26. 선고 2013다 99256 판결]

사업주체에게 대지 소유자의 의사에 반하여 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것이므로 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 공공수용과 같다고 볼 수 있고, 사업주체가 매도청구권 행사 전에 거쳐야 할 요건으로서 ‘대지의 소유자와의 사전에 3월 이상의 기간 동안 협의’ 규정은 매도청구권 행사 전에 대지 소유자가 유일하게 가지는 절차적 보장 규정이므로 대지 소유자를 보호하는 입장에서 이 규정을 엄격하게 해석하여야 할 필요가 있다.

 

매도청구권 행사 요건으로서 3월 이상의 기간 동안 거쳐야 하는 ‘협의’는 사업주체와 대지 소유자 사이에서의 구체적이고 실질적인 협의를 뜻한다고 보아야 한다. 그리고 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 협의 요건을 갖추었는지를 판단할 때에는, 주택건설사업계획 승인을 얻은 사업주체가 매매 가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 사업주체가 협의 진행을 위하여 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 하며, 요건 충족에 대한 증명책임은 사업주체가 부담한다. 고 판결되어 있습니다.

 

그러므로, 협의 시, 조합 측이 제시한 보상금액에 대한 관련 근거를 요구하여하며, 또한, 주택조합 측이 보상금에 대한 근거가 없거나 또는 대법원 판례보다 낮은 금액 등으로 제시하였다던지 또는 통보만 하였을 경우에는 매도청구요건 등에 충족되지 않아, 매도청구 소송을 하여도, 소유자 입장에서는 유리할 수 있다고 보아야 할 것입니다.

 

여들째.

대부분의 지역 주택조합의 경우 협의 시 구두로만 진행하고, 근거자료를 남기지 않기 때문에, 추후 문제가 발생될 수 있사오니, 주택조합과 협의 시에는 해당 내용에 따른 자료를 문서로 요구하거나 또는 협의시 녹음을 하겠다는 동의를 받아 근거자료를 남겨놓는 것이 좋을 것입니다.