조합총회 추인없는 용역계약 무효

 

 

 

주택법 시행령 제20조 제3항이 위임을 받은 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제호는 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항의 하나로 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'을 규정하고 있으며, 지역 주택조합 조합규약에서는 이를 총회 의결사항으로 규정하고 있습니다.

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이 사건에서는 조합장이 총회 의결없이 보증을 섰는데, 이에 대해 채권자가 주채무자와 보증인인 조합을 상대로 하여 대여금 소송을 제기하였는데, 1심 2심에서는 이러한 주택법령의 근거규정에서 불구하고, 조합이 보증책임을 져야 한다고 판시하였습니다.

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그러나, 대법원은 "관련 법령 전체의 내용 취지 및 형식에 비추어 보면, 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 단순히 비법인 사단의 자율적 내부적인 대표권 제한의 문제가 아니라 그 법률행위 상대방인 제삼자와의 계약 해석에 있어서도 그 제삼자의 귀책을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 그 조항의 효력이 미치도록 하려는 것으로 볼 수 있다. 따라서, '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 된 계약의 체결'에 해당함에도 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회 의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방으로서는 그 절차적 요건의 흠결을 과실없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다고 봄이 상당하다.... 원고로서는 이 사건 보증약정을 체결하기 전에 관련 법령 및 이에 근거한 조합규약에 따라 당연히 피고의 총회 의결이 있었는지 여부를 확인할 의무가 있었음에도 불구하고 이를 해태한 것으로 볼 수 있다. 따라서, 원심으로서는 이 사건 보증약정 체결 당시 피고가 총회 의결을 거쳤는지, 원고가 피고의 총회 의결 존부를 확인하였는지 혹은 그러한 절차적 흠결에도 불구하고 원고에게 그 과실 등 책임을 지울 수 없는 특별한 사정이 존재하는지 여부 등을 면밀히 심리한 후 이 사건 보증약정의 효력을 판단하였어야 한다.... 원심의 판단에는 이 사건 보증약정의 효력에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"라고 판시하였습니다.

 

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따라서, 조합장이 사후에라도 총회의 추인을 받지 못한 용역계약은 제삼자가 총회 의결을 거쳤는지 여부를 확인하지 못한 데에 있어 제삼자의 과실을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 무효에 해당합니다. 지역 주택조합의 임원진이 조합원의 추인도 받지 않고, 임의적으로 체결한 용역계약은 무효가 되므로, 조합원들이 억울한 피해를 받지 않게 되었습니다.