새로운 시공사 선정의 문제가 아니라 사업부지 내에 토지소유권 확보 여부를 공개청구하여 확실히 확인할 필요

기본적으로 시공사 선정은 사업계획이 확정되어 총토지 매입비+ 철거비+ 토지 토목비 +건설비용 등을 계산하여야지만 총 사업비용을 확인할 수 있습니다.

이를 기반으로, 시공사 및 시행사의 이익과 주변시세를 감안하여, 분양 가격이 결정되는 것입니다.

그래서 일반적인 주택개발 사업은 사업이 확정된 이후 시공사를 선정하는 것입니다.


지역 주택조합의 경우는 일반적인 주택개발 사업과 달리, 주택조합이 마련한 예상 사업계획(안)을 바탕으로 사업을 진행하고 있습니다.

즉, 확정된 사업이 아니기 때문에, 정확한 공사비용을 책정할 수 없는 관계로, 시공사로써는 계약을 통하여 참여할 수 있는 구조가 아닌 것이죠.

그래서 대부분은 지역 주택조합의 홍보 목적으로, 사업계획 승인이 된다는 가정하에 시공사는 해당 시공을 할 수 있다는 내용으로, 시공사와 MOU 또는 협약을 하는 것입니다.

즉, 사업계획 전 시공사와의 협약이란, 사업계획 승인되면, 시공을 할 수 있는데, 시공사의 이익 등을 감안하여, 사업성이 나쁘면, 시공을 하지 않을 수도 있다는 단순한 참여의사를 밝힌 것이라고 보는 것이 타당합니다.

또한, 주택조합 입장에서도, 아직 확정되지 않는 사업계획을 바탕으로, 시공사의 요구대로, 사전에 과도하게 공사비용을 책정하거나 추후 사업계획 승인 이후 시공사에서 책정한 공사비용 등이 과도하다고 판단되면, 시공사와의 협약을 파기하는 경우도 발생되고 있는 것이 현실입니다.

즉, 무조건 공사를 하겠다는 것이 아니라, 추후 상호 이익이 부합되면, 본계약을 할 수 있다는 약속일 뿐입니다.

다만, 해당 시공사 협약서에 따른 계약내용에 따라, 계약을 위반하였을 경우 이에 따른 손해배상 등은 가능하며 손해가 계약 미이행에 따른 손해가 발생하였다면, 민사소송을 통하여 손해배상을 받을 수도 있으므로, 해당 시공사와의 협약 내용에 따라 상황이 달라질 수 있습니다.

즉, 사업계획 승인 후 기본적으로 계약을 한 것이 아니기 때문에, 주택조합의 입장에 따라 또는 시공사의 입장에 따라 얼마든지 해당 협약서의 내용에 따라 파기가 가능하다고 보시기 바랍니다.

가장 중요한 것은 주택조합이 사전에 시공사를 임시로 선정하는 이유는 시공사의 브랜드 등을 이용하여, 조합원을 모집하고자 하는 홍보 차원 선정이 가장 중요한 이유가 되는 것입니다.

[결론]
앞서 말씀드린 바와 같이 주택조합 추진 시 시공사와의 관계는 임시적인 관계이고, 단지 조합원을 모집하기 위한 홍보수단으로 활용하는 측면이 매우 크며, 사업계획 승인 후 조합 측 또는 시공사의 입장에 따라 해당 협약 내용에 위배되지 않는 한 얼마든지 시공사 등의 변경이 가능하다고 보시기 바랍니다.

다만, 사업계획 승인 신청 시 제출서류 중 시공사와의 협약서를 제출하도록 규정하고 있어, 만약 기존 시공사와의 협약이 파기되었다면, 다시 주택조합은 총회를 통하여, 새로운 시공사와의 협약을 맺은 이후에난 사업계획 승인 신청이 가능합니다.

결론적으로, 사업계획 승인과 직접적인 큰 문제는 없다고 보는 것이 타당합니다.

다만, 사업계획 확정 이후 확정된 사업을 바탕으로 다시 총 사업비용 등을 계산하여, 조합은 총회를 통하여 승인하여야지만 시공사와의 본계약이 가능하다는 점에서, 사업계획 승인 이후 상호의 입장차에 따라 얼마든지 시공사 등은 바뀔 수도 있는 것으로 보시기 바랍니다.

지역 주택조합은「주택법」제21조에 의거하여 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하며, 「주택법 시행령」제20조 제7항에 따라 건설 세대의 50% 이상을 조합원으로 구성하여야 한다는 조건 등이 충족할 경우에는 관할 지자체의 사업계획 심사를 통하여, 사업이 원안에 따라 확정되거나 또는 변경되어 확정되는 것이지, 시공사와의 협약서는 큰 비중을 차지하지 않을 뿐만 아니라, 사업계획 승인 이후 조합 측에서도 해당 시공사를 거부할 수 있으므로, 사업계획 승인과는 큰 관계가 없으나 다만, 사업계획 승인 신청 전까지 다른 시공사와 협약을 하여야 한다는 사실만 명심하시면 될 것으로 보입니다.