토지 권원. 토지 소유권. 토지 권리 관계

< 토지 권원. 토지 소유권. 토지 권리 관계 >

 

1. 토지(매매) 약정서, 토지 협약서

2. 대지 사용 승낙서

3. 토지 매매 계약서

4. 등기부 등본

5. 토지조서 – 토지 권리 분석 대장

 

이 5가지 서류를 기준으로 토지 권원의 확보, 토지 소유권 확보, 권리관계를

정확히 구별 할 줄 알아야 합니다.

 

 

A 국토부 질의

 

- 지역주택조합의 규약과 사업계획서 상의 사업면적이 도시계획도로부지

면적의 포함 여부에 따라 다른 경우 토지사용 권원 확보 비율의 기준면적은?

 

- 토지주가 동일한 토지를 주택조합과 그 외의 자에게 중복하여 사용 승낙한 경우 주택조합이 토지 사용 권원을 확보한 것으로 볼 수 있는지

 

국토부 회신내용

 

 

「주택법 시행령」 제20조제1항 및 제2항에 따르면 주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 인가신청서에 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, 사업계획서, 해당 주택건설 대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용 권원을 확보하였음을 증명하는 서류 등을 첨부하여 제출하여야 합니다. 이 경우 주택건설 대지는 ｢주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하는 데 사용되는 일단의 토지를 의미하므로, 주택단지 밖의 기부채납 하는 부지는 이에 포함되지 아니합니다.

 

또한, 토지주가 동일한 토지를 주택조합과 그 외의 자에게 중복하여 사용승낙한 경우 그 사용승낙의 효력에 대해서는 해당 토지에 대한 승낙 내용 및 민사관계법령 등에 따라 판단하여야 할 것으로 사료됩니다.

 

 

 

B 국토부 질의

 

1. 주택조합설립인가 신청 시 근저당권, 지상권 및 가처분권자에게도 토지사용 승낙을 얻어야 하는지 여부

 

2. 해당 주택건설대지에 주택조합 설립인가, 사업계획 승인 및 지구단위계획 수 립이 가능한지 여부

 

 

국토부 회신내용

 

 

1. ｢주택법 시행령｣ 제37조제1항에 따라 주택조합설립인가 신청 시에는 해당 주택건설 대지면적(근저당권, 지상권, 가처분 결정이 설정된 토지 포함)의 80퍼센트 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서를 첨부하도록 하고 있으나, 저당권･가처분권에게까지 승낙을 얻도록 하고 있지는 않습니다. 다만, 지상권이 설정된 경우에는 토지소유자가 사용승낙을 하더라도 해당 대지의 지상권자의 승낙을 얻지 못한 경우에는 해당 토지에 대한 사용 권원을 확보한 것으로 볼 수 없음을 알려드립니다.

 

 

2. ｢주택법 시행령｣ 제37제5항에 따르면 주택조합 설립 인가 시 시장‧군수‧구청장은 당해 주택건설 대지에 대한 주택건설을 위한 건축심의 기준, ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의하여 수립되었거나 당해 주택건설사업기간에 수립될 예정인 도시‧군 계획에의 부합 여부, 이미 수립되어 있는 토지이용계획, 주택건설 대지 중 토지사용승낙서를 확보하지 못한 토지가 있는 경우 그 토지의 위치가 사업계획서상의 사업시행에 지장을 초래할 우려가 있는지 여부 등을 종합적으로 검토하여 주택조합의 설립인가 여부를 결정하도록 하고 있음을 알려드리니, 해당 주택건설 대지에 대한 설립인가가 가능한지 여부는 인가권자인 해당 지자체(시장･군수･구청장)에 문의하여 주시기 바랍니다.

 

아울러, ｢주택법｣ 제16조제4항제1호에 따르면 주택건설 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합이 사업계획 승인을 받으려는 경우에는 해당 주택건설사업대지의 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하고, 이 경우 같은 법 시행령 제12조 제3호에 따라 주택건설 대지가 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권 등(이하 "저당권 등"이라 한다)의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권 등을 말소한 후 사업계획 승인을 신청할 수 있으며, 다만 저당권 등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받은 경우에는 저당권 말소 없이 사업계획 승인 신청이 가능함을 알려드립니다.

 

한편, 지구단위계획 수립요건 등에 대해서는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 및 ｢지구단위계획 수립지침｣등에 따라 판단해야 할 것으로, 해당 지역의 지구단위계획 수립에 관한 자세한 사항은 수립권자인 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다.

 

 

 

C 국토부 질의

 

 

지역주택조합 사업 추진 시 토지확보 및 매도청구 요건

 

국토부 회신내용

 

 

「주택법 시행령」 제20조제1항 및 제2항에 따르면 주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 인가신청서에 해당 주택건설 대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용 권원을 확보하였음을 증명하는 서류 등을 첨부하여 제출하도록 하고 있음을 알려드립니다.

 

 

아울러, 「주택법」 제21조제1항제1호 및 같은 법 시행령 제16조 제2항 제2호 단서에 따르면 같은 법 제5조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합이 지구단위계획 결정이 필요한 사업에 대하여 사업계획 승인을 신청하는 경우에는 주택건설 대지의 95% 이상의 소유권을 확보(지구단위계획 결정이 필요하지 않은 사업은 같은 항 각 호 외의 부분 및 주택법 시행령 제16조 제2항 제2호 본문에 따라 100% 소유권 확보)하여야 하고, 이 경우 주택조합이 소유권을 확보했는지 여부는 등기사항 증명서 내용에 따라 판단해야 할 것이며,

 

 

사업계획 승인을 받은 사업주체(주택조합)는 소유권을 확보하지 못한 나머지 대지(건축물을 포함함)에 대해 같은 법 제22조 제1항 제1호에 따라 3개월 이상의 협의를 거쳐 시가로 매도 청구할 수 있도록 하고 있음을 알려드립니다.

 

 

 

D 국토부 질의

 

 

- 지역주택조합 설립인가 후 지구단위계획 입안제안 및 사업계획 승인 신청 시 반드시 주택조합이 토지의 소유권을 확보(이전등기) 해야 하는지

 

 

- 주택조합이 신탁회사에 토지를 신탁할 경우 소유권은

누구에게 있어야 하는지

 

 

국토부 회신내용

 

 

「주택법」 제21조제1항제1호 및 같은 법 시행령 제16조 제2항 제2호에 따르면 지구단위계획의 결정이 필요한 지역에 주택조합과 시공능력 있는 등록사업자가 공동으로 주택을 건설하려는 경우에는 주택조합이 주택건설 대지의 95% 이상의 소유권을 확보하여 사업계획 승인을 신청하도록 하고 있으며,

 

 

「신탁법」상 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리․처분하게 하는 것이므로, 토지의 신탁에 따라 해당 주택건설대지의 소유권이 수탁자로 이전된 경우에는 해당 주택조합이 소유권을 확보한 것으로 볼 수 없을 것임을 알려드립니다.

 

 

아울러, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣ 제19조의2제2항제2호 및 「지구단위계획 수립지침」(국토교통부 훈령) 2-6-4 (3)에 따르면 지구단위계획 입안제안 시 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지의 면적을 제외한다)의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 하나, 관계법령에 의한 조합(「주택법」 제11조에 따른 주택조합 포함)이 조합원 총회의 결의를 통해 제안한 경우 등은 그러하지 아니하며, 다만, 국공유지가 포함되어 있을 경우에는 해당 재산관리청과의 사전협의가 있어야 함을 알려드리니, 보다 자세한 사항은 지구단위계획 결정권자인 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다.

 

 

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