지주 토지매입 관련

[대법원 2009. 3. 26. 선고 2008 다 21549, 21556, 21563 판결]

매도청구 대상이 되는 부동산에 대해서는 실질적으로 수용에 해당하는 만큼 시가에 해당하는 정당한 보상 가격을 지급해야 합니다. 매매 대상이 되는 부동산의 시가는 주택건설사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함되어야 한다는 판례입니다.

 

[대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다 41698 판결, 대법원 2019. 11. 28. 선고 2019다 235566 판결]

부동산의 현 사용상 태나 지목이 도로나 구거라 하더라도 주택건설사업이 시행되면 해당 도로나 구거 역시 주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 주택건설사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가해야 하고 지목이나 실제 현황이 도로나 구거라는 이유만으로 인근 대지에 비해 무조건 감액된 금액으로 시가를 산정해서는 안 된다는 판례입니다.

 

위와 같은 두 대법원 판례에서 보면, 매도청구 소송의 경우 토지의 경우에는 인근 대지의 시세를 반영하여야 한다고 하였고, 이에 따라, 주택의 매도의 경우에는 인근 주택의 시세를 반영하여야 된다는 점과 해당 개발로 인한 수익도 매도청구 시 포함되어야 한다는 대법원 판례를 정면으로 뒤집는 주장에 해당되며, 이에 따라 주택조합 측이 면적 대비 매매 가격을 결정한다는 것은 소유자를 기망하는 행위라고 볼 수밖에 없습니다.

 

대법원 판례는 매도청구를 진행한 경우의 최종 확정판결 결과이고, 대부분 확정 판례의 의하여 법원의 판결이 결정되기 때문에 문의하신 것처럼 조합 측의 주장을 하고 있다면, 매도청구소송으로 가는 것도 한 가지 방법입니다.

 

 

[매도청구 진행 절차 및 유의사항]

 

매도청구 산정 방법 : 법원에서 공신력 있는 부동산 감정평가사 2곳을 선정하여 위와 같은 대법원 판례에 따라 감정평가 후, 평균가액을 결정됩니다.

 

매도청구 기준일 : 매도청구 감정평가의 기준일은 매도 청구되었다는 소장이 소유주에게 도달한 날 기준으로 감정평가를 하기 때문에, 현재 보유하신 주택지역이 계속적으로 부동산 가격이 상승되는 지역이라면, 매도청구를 하는 것이 오히려 더 좋은 결과를 만들 수 있습니다.

 

[대법원 2013. 5. 9. 선고 선고 2011이다 101315, 101322 판례]

협의 요건을 갖추었는지를 판단할 때에는 주택건설사업계획 승인을 얻은 사업주체가 매매 가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 사업주체가 협의 진행을 위하여 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려해야 한다는 판례로, 상당한 신빙성이 있는 토지매매 가격인지에 대한 근거자료를 요청하시어 적정한 보상금액인지 확인하시기 바랍니다. 또한 만약 조합이 지속적으로 토지소유자에게 내용증명 우편, 전화통화, 대면 등의 방법으로 매매협의를 요청하면서 사업계획내용, 매매대상 토지 면적, 매매협의 방법, 담당자의 인적사항 등을 알렸다면 실질적인 협의가 있었다고 볼 수 있습니다. 

 

그러므로, 매도청구를 하였다고 하더라도, 현재 조합 측에서 제시한 매도금액보다 낮은 금액이 된다고 할 수도 없으며, 조합 측이 제시한 매매 가격의 적정여부에 따라 오히려 더 좋은 조건으로 해당 주택을 처분할 수도 있으므로, 우선 조합 측의 매매 가격 등이 적정 한지등을 파악하여야 할 것입니다.

 

 

[ 매매 협의 시 유의 사항]

일반적인 부동산 매매는 소유자의 매도의사에 의하여 거래되어 지므로, 이에 따라 해당 손실 등의 책임은 소유자에게 있다고 할 것입니다.

 

그러나 주택조합 사업 추진으로 인한 매도의 경우 소유자의 매도의사와는 무관하게 매매계약을 하는 것이기 때문에 이에 따라, 소유자 입장에서의 매매 가격 정적선을 정하여 협의에 임하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

 

우선 앞서 말씀드렸던 판례에 따라 인근 주택의 시세+인근 지역 평균 개발수익률+이전에 따른 비용(양도소득세/취등록세/이사비용 등)을 감안하여, 적정한 매도가액을 정하시고 협상을 하실 것을 추천드립니다.

 

또한 주택조합과 협상 시 주택조합이 제시한 매매가액이 인근 시세보다 낮거나, 본인이 정한 적정 가격이 아니다고 판단될 경우 조합 측에서 제시한 가격에 대한 근거자료를 요구하여, 해당 근거자료가 대법원 판례 등에 의하여 정해진 가격인지에 대한 자료를 확보할 경우 추후 매도청구 소송을 진행한다고 하더라도, 유리한 작용을 할 수 있으므로, 협의 시에는 반드시 자료를 요구한다던가 또는 녹음을 하여, 추후를 대비하실 것을 추천드립니다.

 

만약, 조합 측이 제시한 가격이 인근 시세보다 낮거나 원하는 가격에 협상이 불발될 경우에는 사업계획 승인된 이후 매도청구 소송을 통하여 보상받는 것이 유리할 수 있으므로, 현재 조합 측의 상황을 파악하여, 토지소유권 확보가 낮아 사업계획 승인 신청기 일등을 예측할 수 없다고 판단될 경우에는 매도청구 등을 하는 것도 유리하게 작용될 수 있으므로, 본인이 직접 여러 가지 정보 등을 확인하여 최종 협상을 통하여 매매 게 약을 할지 매도청구소송으로 갈지 결정을 하시기 바랍니다.

 

[매매계약 시 유의사항]

첫째.

지역 주택조합 대부분이 매매계약 시 잔금 일시를 불명확한 기일로 지정하는 경우가 많습니다.

예를 들어 잔금지급일을 95% 이상 소유권 확보 이후 또는 사업계획 승인 이후 며칠 이내에 지급한다는 방식으로 계약하고 있는 경우를 뜻합니다.

 

실제 위와 같이 불명확한 잔금지급일로 게약 하신 분들 중 상당수의 소유주의 경우, 몇 년이 지나도 잔금조차 지급받지 못하고, 인근 지역의 부동산 가격 상승으로 인하여 막대한 피해를 호소하시고 있기 때문에 위와 같은 계약은 하지 않는 것을 추천드립니다.

 

그러므로, 잔금 지급기일 등은 계약일로부터 최소한을 기일을 정하여(6개월 또는 1년 등 조합과 협의하에)년원일로 반드시 명확히 표시하실 것을 추천드립니다.

 

둘째.

대부분의 주택조합들이 초기 조합원 모집 시 계약금만 받는 상태로, 사업을 추진하기 때문에 사업비 용면에 있어서, 계약에 따른 잔금기일 등의 미이행을 하는 경우가 매우 빈번하게 발생되고 있습니다.

 

이에 따라, 조합 측이 잔금기일에 잔금을 지급하지 않고 계약 연장을 원하는 경우도 발생하고 있으므로, 계약 초기에 이런 변수를 대비하여 특약사항에 해당 내용을 명시하는 것을 추천드립니다.

 

<예>

1. 잔금기일 내에 잔금 지급을 하지 않을 경우 1회에 한하여, 2개월 동안 기간을 연장한다. 

2. 단, 연장기간은 2개월로 하며, 그 기간 동안에는 지연이자 15%를 가산하여 잔금일에 원금과 함께 지급한다.

(현재 최고 법정이자는 20%이므로 20% 이내에서 협의를 통하여 결정)

 

3. 연장된 잔금기일 내 까지도 잔금 지급이 완료되지 않을 경우에는 해당 계약은 해지되며, 자동해지에 따른 내용증명 발송 기일을 해지 효력일로 한다.

 

4. 잔금 지급으로 인한 계약 파기에 따른 책임은 주택조합 측에 있으며 자동 계약 파기 시 이에 다른 위약금은 계약 시 지급한 계약금으로 한다. 

(계약금이 없을 경우에는 총 매매대금에 10%로 정하여 위약금을 정한다고 하는 등 협의를 통하여 정하시기 바랍니다.)

 

 

셋째.

일부 주택조합의 경우 매매대금을 지급 완료 전에 사전 등기이전 요청을 하는 경우도 있습니다. 대법원 판례 또는 지금까지의 근거자료에 의할 경우, 조합 측에서 계약의 약속 이행을 할 경우에는 문제가 없으나, 계약 미이행 시에는 사전에 토지등기를 이전하여, 막대한 피해를 보는 경우도 발생되었으므로, 이를 방지하기 위하여서는 계약내용에 반드시 사전 등기 불가 등의 내용을 명시하시어야지만 안전하다고 할 것입니다.

 

 

 

[결론]

현재 문의한 내용상 조합 측의 설명은 기망행위로 볼 수도 있습니다.

 

그러므로, 주택조합 측의 이야기는 무시하시고, 앞서 말씀드린 대법원 판례에 따라 본인이 직접 매매 가격을 산정하여 기준을 정한 이후 협상 시 조합 측의 제시조건과 그에 따른 근거자료 등을 요구하여 조합 측이 제시한 가격이 적정한지 판단하여 협의를 통하여 조정하시면 됩니다.

 

협의 불발 시에는 앞서 설명드린바 대로, 매도청구소송을 가셔도, 원하는 가격에 이전을 하지 못한다는 것일 뿐 절대 손해를 보시는 경우는 없는 것입니다.

 

또한, 협의를 통한 매매계약 시에는 위의 매매계약 시 유의사항을 참고하시어 조합 측과 협의를 통하여 계약서를 작성하실 것을 추천드리는 바입니다.

 

개인적 소견이 오면 참고만 하시길 바라며, 모든 결정은 본인이 결정하는 것으로 인근 시세 및 개발수익률 등을 확인하시어, 원하는 가격에 매도하길 기원드리는 바입니다.

 

추가적으로, 만약 매매가 산정에 자신이 없다고 한다면, 부동산 전문행정가 또는 부동산 전문 변호사의 상담을 통하여 협의에 따른 유의사항 등을 인지하여 협의를 진행하시거나 협의 시부터 전문가를 선임하여 전문가가 협의를 하도록 하는 것도 한 가지 방법인 점을 알려드리오니 우선 이곳에서 답변을 받는 것은 참조만 하시고 전문가의 의견도 참조하실 것을 추천드립니다.