지주 입장으로본 지역주택조합사업을 반대 하는 이유

1. 개발 차이

구분	지역주택조합	재개발 재건축
근거법령	주택법	도시 및 주거환경 정비법
정의	무주택자의 주택마련사업	노후.불량주택, 지역의 재정비
사업주체	지역주택조합(조합원)	정비사업조합(토지, 건물소유주)
개발방식	민영개발	공여개발형식(공공관리자제도)
공급주택	전용85㎡이하	제한없음(대형 평형 가능)
조합가입자격	[조합승인신청기준] - 해당구역내 6개월 이상 거주 (투기과열지구는 1년이상) - 무주택자 또는 85㎡미만 1주택 세대주 허용 (세대주에 포함되는 세대원 모두 포함) - 조합승인신청일부터 입주일까지 조합원 가입자격을 유지 해야한다.	개발지의 건물 및 토지 소유자 조합원 자격 부여 (미동의시 조합원지위 박탈)
임대주택건축	의무사항 아님	종전 23%→17%
조합설립 인가 조건	80%이상 소유권 확보 20명이상 추진위원회 구성 개발세대의 50% 조합원 모집	토지 건물소유자의 3/4의 동의 동별 1/2 동의 위원장을포함 5인이상 위원구성
사업계획 승인	토지소유권 95%이상 확보 조합원 모집 완료	사업시행 인가 분양신청기간 공고 국공유지 용토폐지 감정평가 시공사 선정 조합원 평형 배정 관리처분계획 인가 -이주/철거/분양
착공	착공계 접수 및 승인후 착공	착공
일반 분양	잔여 세대 일반분양(30가구이상)	-
임의 분양	잔여세대 임의 분양 30가구 미만일 경우 일반분양 후 잔여세대	-
준공(입주)	잉여금 및 추가 분담금 징수 입주 지역주택조합 청산	입주
장점	-청약통장 필요 없음 -일반분양가 보다 저렴 임대주택 건립의무 없음 전매제한 없음 사업부지확보시 속전속결 사업추진가능	재건축, 재개발로 시세 차익 실현(지주의 경우) 가입자격이 쉬움 대규모 아파트 단지조성 유리 대형평형 가능 지역주택조합 대비 세금이 싸다
단점	가입자격요건 엄격 토지매입비 상승 사업지연에 따른 이자등 추가 비용 발생 가능성 가입 후 탈퇴가 거의 불가능 조합원간의 갈등 조합의 내부비리 대규모 아파트 단지 조성 어렵다 소형평형으로 제한 입주시 취득세 및 등록세가 비싸다	조합원이외에는 청약통장필요 분양가가 상대적으로 비쌈 사업기일이 길다 전매의 제한 이주비의 부담 임대주택 세대 일정비율 건축 2주택이상 일 경우 양도세 납부등으로 세금이 많을 수 있다
세금	토지취득비 : 토지비×4.6% 건 축 물 : 건축비×3.16% (조합원 승계시 : 토지취득세 4.6%)	토지취득비 : 소유권을 되찾는 것으로 없음 건축물 보존등기 : 없음 신축아파트 조합원 : 1%~3.5%(평형 및 시세에 따라) (정비구역지정전 재개발사업 이전은 85㎡ 미만 비과세) 분 양 : 매매가의 1.1% -양도세 1년 미만거주 : 실거래가의 4.2%~6% 2년 이상 거주 : 비과세(신고의무 없음) (1가구 1주택에 해당)

 

 

  저는 재개발. 재건축 or 지역 주택조합 건설을 반대하는 지주입니다. 답답한 아파트가 싫어 단독주택에 사 살았고, 재개발도 원치 않습니다.

 

위에서 보듯 지주 입장에서는 재개발. 재건축하는. 것이 더 좋은 선택입니다. 

 

지주 입장에서 본 지역 주택조합의 단점은

첫째. 넓은 평수의 단독주택에 살다가 소형평수의 아파트에서 살아야 한다.

둘째, 재개발등에 의한 개발보다 세금이 높다.

셋째, 조합원 가입조건이 까다롭고 유지기간도 길며, 자격이 안 되면, 조합원이 되지 못한다.

넷째. 조합원 자격이 없는 지주는 심하면, 매매 후 다른 곳으로 이전해야 한다.

다섯째,  조합원 자격이 없는 지주는 추후 일반분양으로 매입하여, 조합원보다 비씨 게 살 수 있다

 

이런 단점들이 알고 있는 지주라면, 지역 주택조합 개발에 대하여 찬성하지는 않겠지요.

 

현재 조합원들의 피해 지역이 많고, 피해가 계속 발생하고 있어, 법 개정의 목소리가 나오고 있죠, 그러나 또 다른 관계자인 지주들의 목소리는 없는 실정입니다. 일부 조합원들은 우리가 피해를 보고 있고, 개발도 더디니, 법을 개정할 때 토지소유권 확보율을 낮추는 방향으로 가자고 말씀하시고, 계시더군요. 피해를 지주들이 입혔나요? 대부분 피해를 당하는 경우는 부동산 개발업자와 조합 임원들의 결탁에 의한 사기행각으로 발생하고 있는데, 왜 지주의 권리를 침해하는 법을 개정해야 하는지요?

 

현재 조합원의 피해가 많아 조합원들 중심으로 이야기가 많은 것 은 사실이나, 지주도 또 다른 피해자입니다.

지역 주택조합을 자세히 모르고, 재개발. 재건축과 같다고 생각하여, 동의하신 지주, 사업 대행사의 사기 행각에 속아 동의하신 지주 분들도 피해가 발생하고 있습니다. 먼저 상대 당사자의 권리도 존중하는 방향으로, 제도를 개선 하야지 한쪽 방향으로만 제도를 개선하는 것은 아닌듯합니다.

 

우리 집의 예로 들어보죠. 3층 단독주택에 5050여 년을 살고 있습니다. 이곳이 고향이기도 하고요. 지층 2층까지는 세를 주어 고정수입이 있습니다. 그러니 당연히 지역 주택조합원 자격도 없습니다. 그런데, 어느 날 갑자기 개발업체가 들어와 지역 주택개발을 한다며, 대행사에서 동의해주면, 조합원이 되고, 아파트 2채를 주겠다, 재산가치가 상승하여 나중에 팔아도 시세차익을 실현할 수 있으니 토지사용승낙에 동의하여달라고 하더군요. 제가 지역 주택조합에 대하여 자세히 알지 못했더라면, 우리도 피해를 볼 수 있었겠지요.

 

조합원이나 지주 또한 피해 당사자이기는 마찬가지입니다. 피해를 주는 개발업체나 이와 결탁한 조합원 임원들의 불법행위를 방지하는 방향으로 법을 개정하여야 하지 않겠습니까?

 

EX)

1. 토지사용승낙서 작성 시 : 지주에게 조합 가입 여부 설명 및 확인 날인할 수 있는 표준 승낙서 제작

2. 조합원 계약서

- 조합원 가입 자격 설명 및 확인할 수 있게 변경

- 현재까지 토지 확보 비율 명시 및 확인할 수 있게 변경 등

등의 방법으로 사전에 조금이라도 피해를 사전에 예방할 수 있는 차원으로 법이 계정 되어야 한다고 생각합니다.