양도라는 광고는 절대 쓰지 마시기 바랍니다.

「소득세법」제94조 제1항에 의거하여, 부동산의 양도 범위는 아래와 같습니다.

1. 토지

2. 주택 소유권

3. 부동산에 입주할 수 있는 권리(분양권/입주권)

4. 지상권(타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목 등을 사용할 수 있는 권리)

5. 전세권과 등기된 부동산 임차권

 

「주택법 시행규칙」제8조 제1항은 「주택공급에 관한 규칙」제2조 제7호를 적용하도록 규정하고 있으며, 「주택공급에 관한 규칙」제2조 제7호 가목 사업계획 승인일 현재 입주자로 선정된 자를 분양권 당첨자로 규정하고 있습니다.

 

또한 「주택법」제15조에 따라 사업계획 승인을 승인받아야지만 개발사업이 확정된다고 보고 있습니다.

 

이에 따라, 지역 주택조합의 경우 양도할 수 있는 자격이 최초로 발생할 수 있는 시점은 사업계획 승인 이후이며, 이때 엽엽 입주자로 선정된 지위인 분양권의 양도가 가능한 것입니다.

 

쉽게 설명하여, 조합원 지위는 사업계획 승인 전후의 지위가 매우 다릅니다.

 

사업계획 승인 전의 지위는 주택조합의 사업계획(안)을 바탕으로 주택조합사업에 투자하는 투자자 지위로 보는 것이 타당합니다.

 

사업계획 승인 이후에는 입주할 수 있는 권리인 분양권자의 지위로 보는 것이 타당합니다.

 

위와 같은 법률에 의거하여, 「주택법 시행령」제22조 제1항 제1호 나목은 사업계획 승인 이후 입주할 수 있는 권리의 양도가 가능하다고 규정하고 있으며, 이외의 양도는 불가능하며, 다만, 예외규정에 의거하여 모집 또는 변경이 가능하나, 조합원 개인과의 양도거래에 따른 명의변경이 아니기 때문에 절대주의할 필요가 있는 것입니다.

 

문제는 위와 같은 법령에 의거하여, 사업계획 승인 전에 개인 사정으로 인하여, 양도한다고 광고하는 것은 「주택법」 위반 행위로 불법행위가 되기 때문입니다.

 

「주택법」제11조의 5에 규정되어 잇는 조합원 광고 준수사항 중 제2항 제2호는 사업계획 승인을 통하여 확정될 수 있는 사항을 사전에 확정된 것처럼 오해하게 하는 행위를 하여서는 안 된다고 규정하고 있고, 양도란 위와 같은 법률에 따라 사업계획 승인이 되어야지만, 분양권을 취득하여 양도가 가능하므로, 사업계획 승인 전에 양도란 표현은 「주택법」제11조의 5 제2항 제2호 확정된 것처럼 오해하는 행위를 한 것으로 볼 수밖에 없기 때문이며, 「소득세법」제94조 제1항에 따른 부동산 양도 범위에 포함되지 않아 양도계약으로로 볼 수도 없기 때문에 「소득세법」 규정도 위반한 것을 볼 수밖에 없기 때문입니다.

 

문제는 「주택법」제11조의 5의 위반 시 「주택법」제102조 벌칙에 의거하여 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형에 처할 수 있는 불법행위라는 사실을 인지하는 못하기 때문입니다.

 

만약, 이 양도 광고를 보고 형사고소 또는 고발할 경우 최소 「주택법」제102조에 따라 벌금형에 처할 수 있는 사안이라는 점을 명심하시기 바랍니다.

 

그러므로, 우선 사업계획 승인 전의 주택조합이라면, 양도라는 표현은 절대 사용하시지 마시고, 조합원 변경자 모집 또는 대체자 모집 등으로 표현하시기 바라며, 또한 해당 광고를 보고 변경할 사람을 모집한 경우에도, 해당 시점의 소유권 확보율, 사용 권원 확보율, 조합원 자격, 사업 진행 현황 등을 자세히 설명하지 않을 경우에는 이 또한 불법에 해당되므로, 조합원 자신이 직접 모집하는 것은 지향하여야 할 것입니다.

 

결론적으로, 최소한 이와 같은 문제점이 있으므로, 최소한 사업계획이 승인되지 않는 경우라면 최소한 양도라는 표현은 하지 말 것을 다시 한번 당부드립니다.