지역주택조합과 도시관리계획

주택조합 집행부 또는 대행사에서 불투명하게 운영되고 있고, 또한 주택법을 위반하면서 사업을 진행하고 있다고 판단할 수밖에 없는 경우로 사료됩니다.

 

위와 같이 말씀드린 이유는 현재 주택조합 측이 사업을 과장하거나, 또는 거짓말을 하고 있기 때문입니다.

 

첫째. 지역주택조합은 주택조합이 대행 사을 통하여 마련한 사업계획(안) 즉, 예상 사업일 뿐이기 때문에, 절대 사업계획이 승인되지 않으면, PF대출을 받을 수 없기 때문입니다. 즉, 사업계획 승인이 되지 않으면, PF대출을 받을 수 없는데도 불구하고, PF대출을 받으려고 노력한다는 자체가 거짓말 또는 과장이기 때문입니다.

 

둘째. 계약금 등을 지출하였으므로, 포기할 수 없다는 이야기는 주택조합 측의 일방적인 주장에 불과하기 때문입니다.

 

부동산 매매계약의 경우, 「민법」에 적용을 받아, 반드시 매수자 및 매도자가 협의를 통하여 합치된 결정이었을 경우에만, 해당 계약의 효력이 있고, 이에 따라 일방적인 계약 변경 등은 불가능하기 때문입니다.

 

또한, 계속적으로, 해당 조합 측의 사정만 이야기하며, 잔금기일 등을 연기하여 달라는 것은 소유주에게 일정 부분 피해를 보라는 이야기일 뿐이므로, 반드시 조합 측이 요구한 계약 변경을 하여줄 의무가 매도자 측에는 없고, 조합 측에서 이야기하는 부분상, 만약, 대출을 받지 못하면, 다시 연기할 수밖에 없다는 소리일 뿐이기 때문입니다.

 

계약의무를 다하지 않는 주택조합 측이 귀책사유일 뿐이며, 조합의 조건을 계속적으로 수용하여줄 경우, 그에 따른 매도자 측면에서는 피해를 볼 수밖에 없으므로, 계약내용에 따라, 당연히 계약해지 또는 연장을 하고자 한다면, 그에 따른 매매대금 변경 또는 이에 따른 지연이자 등 추가적인 조건 등이 포함되어야 할 것이기 때문입니다.

 

셋째. 지역 주택조합은 사업계획 승인이 되어야지만, 시공사를 선정이 가능하고 이에 따라 공사를 할 수 있는 것입니다.

 

즉, 「주택법」제21조에 따라 95% 이상의 소유권을 확보한 이후에만 공사비용이 결정되는 구조이며, 현재 해당 조합이 사업계획 승인 여부에 따라 공사비용 등이 상승하였다고 주장할 수 있는데도 불구하고, 아직 토지매입 대금조차 완불하지 않는 조합이고, 이에 따라 사업계획 승인이 언제 될지 아무도 모르는 불명확한 사업일 뿐인데, 공사비용 상승 운운하는 것은 과장된 주장일 수밖에 없기 때문입니다.

 

넷째. 지역 주택조합의 일반분양은 사업계획 승인이 된이후, 조합원 입주분을 제외한 잔여세대만을 일반 분양할 수 있고 또한 사업계획 자체가 승인받지 않는 주택조합 측이 제시한 예상 사업일 뿐이므로, 얼마든지 사업계획인 변경될 수 있는 소지가 많기 때문에, 일반분양을 지금 상황에서 말한다는 자체가 과장일 뿐이기 때문입니다.

 

[결론]

현재 해당 지역 주택조합이 어는 단계까지 되었는지는 모르는 상황이지만, 해당 조합 측이 설명이 대부분 거짓 또는 과장되게 이야기하는 경우로 생각되기 때문에, 우선은 현재 주택조합의 상황을 정확히 파악하는 것으로부터 조건을 확인하여야 할 것으로 사료됩니다.

 

첫째. 관할 지자체에 문의하여, 현재 조합의 상황을 파악하시기 바랍니다.

- 조합원 모집 승인되었는지?

- 주택조합설립인가 신청 또는 승인이 되었는지?

- 소유권 확보율 및 사용 권원 확보율이 얼마 인지?

 

둘째. 해당 조합에 문의사항

- 소유권 확보율 및 사용 권원 확보율 크로스 체크(관할 지자체 문의 한 사항과)

- 현재 단계(조합설립인가 등에 관한 사항)

 

셋째. 대출 관련 확인 사항(PF대출이 아니고 고금리의 브리지 대출일 것입니다.)

- 대출 협의기관 확인(대출 협의기관이 없다는 것은 대출 진행을 하지 않는 것입니다.)

- 조합원 자필률 확인(브리지 대출은 대부분 조합원 신용을 바탕으로 보증을 통하여 진행)

- 대출기일 확인 (대출기일 등이 확인되지 않으면, 계속 기다려야 할 것입니다.)

- 사전 토지 이전 서류를 넘겨달라고 하는 경우 절대 응하시지 마시기 바랍니다.

 

넷째. 개인적으로, 인터넷 등기소등을 방문 등기부 등본 열람을 통하여 조합 명의로 이전 완료된 토지 면적을 확인하시기 바랍니다.(소유권 확보는 조합 명의로 등기이전이 완료되어야 하기 때문입니다.)

 

 

위와 같은 여러 가지 정황을 확인한 이후, 부동산 매매계약 등 연장 여부를 결정하여야 하는 것입니다.

 

우선, 소유권 확보율이 95% 이상 되지 않을 경우에는 예상 사업일 뿐이며, 해당 소유권 확보율에 따라 사업이 장기화될 경우에는 고정 장자 금 집행 등에 의거하여 사업자금의 부족으로 인하여 계약을 변경하여 연장 계약하였더라도, 계속적으로 매매대금의 집행을 하지 않는 경우가 발생될 수 있고, 또한 사업계획 승인 이후 지급한다고 계약하신 경우에는 이에 따라 해당 조합의 자금 고갈 등으로 인하여 장기간 대금조차 받지 못하여, 막대한 피해를 입을 수도 있고, 또한 브릿 재대출 등을 확인하여, 불가능하다고 생각될 경우에는 조합원들이 추가적으로 사업자금을 자납 하지 않는 이상 약속을 지킬 확률은 매우 적기 때문에, 위와 같은 상황 등을 체크하여, 연장 여부를 결정하실 것을 추천드리는 이유입니다.

 

우선, 위와 같은 상황을 크로스 체크하신 이유 연장 여부 등을 결정하시고 아래와 같이 진행하시기 바랍니다.

첫째. 해당 조합의 대출처 등의 근거자료를 바탕으로 대출 가능성이 있다고 한다면, 최대한 짤은 기간으로 연장을 하어야 하며, 이에 따른 연장기간에 대한 지연이자 (20% 이내에서 설정)와 연장 이후 최종 미 이행시 자동해지에 대한 근거와 미이행에 따른 위약금 등을 반드시 변경된 계약에 특약사항으로 정하 놓으셔야지만, 추후 주택조합 측이 미이행할 경우, 법적 대처에서 유리합니다.

 

* 계약 변경 시 추전 예

1. 잔금기일 : 20○○년 ○○월 ○○일로 한다. 지급기한 내에 지급하지 않아 지연된 경우 다음날부터 연○○%(최고 20% 이내 협의)의 비율에 의한 지연 배상금을 가산하여 지급하여야 한다. 다만, 지급기일이 ○○일(최대한 짤게 60일 이내 등) 이상 지연할 경우 지연에 따른 최고장 발송일을 본 계약의 해제일로 본다.

 

2. 연장 지급기일 내에 입금하지 않아 본계약이 해제될 경우 계약금을 위약금으로 보아 환불하지 아니한다.

 

 

둘째. 만약 대출처 등이 불분명하고, 소유권 확보율 등이 낮을 경우에는 해당 주택조합은 성공 가능성이 없다고 판단하시어, 계약 변경보다는 미이행에 따른 계약해지를 하실 것을 추천드립니다.

 

다만, 주택조합 측에 계약해지 시에는 반드시 매도자의 경우에도 계약이행을 하였다는 근거가 필요하므로, 잔금기일에 등기이전서류 등을 준비하였다는 근거자료를 남겨 두어야 할 것입니다.

 

또한, 주택조합이 계약 미이행 시, 내용증명을 통하여, 조합의 귀책사유로 인한 계약 하지라는 증거를 반드시 만들어 두시기 바랍니다.

 

예 : 

20○○년 ○○월 ○○일 잔금 기한 내에 지급하지 않았고 이에 따라, 충분한 연장 기일을 부여하여 지급기일을 조정하였으나, 해당 연장 기일 내에도 입금되지 않은 바, 해당 기일 내에 등기이전 준비를 완료하였으나, 조합 측의 계약 미행하였고, 이에 따라 계약이 여부가 불투명하므로, 이에 따라 계약해지를 최고합니다 등의 내용증명 발송하여, 게약 해지에 따른 근거자료를 만들어 놓기 바랍니다.

 

셋째. 위와 같이 계약내용을 변경하더라도, 최소한 짧은 기간 및 이에 따른 위약금 및 지연배상금 등을 특약으로 하여 조합 측의 압박하여야 하며, 최종적으로, 계약해지를 통보하였을 경우, 조합 측의 소송 등을 대비하기 위하여, 반드시 매도자의 계약이행 등의 근거가 남아 있도록, 등기이전서류를 준비하여 복사본 등을 남겨 놓거나 제일 좋은 방법은 직접 법무사를 선임하여, 잔금기일에 해당 이전서류를 법무사에게 전달하여, 등기이전 준비를 하였다는 근거자료와 함께 증인 등을 만들어 놓을 실 것을 추천드립니다.

 

결론적으로, 주택조합사업 진행 시 계약금을 지급한 것은 정당한 매매계약에 따른 계약이행이고, 자금부족 등은 주택조합 측의 개인적인 상황이기 때문에, 사전 등기이전을 요구한다던가, 또는 계속적으로 불명확한 주장으로 연기를 요청할 경우에는 위와 같은 상황을 파악하여, 연장 여부를 결정하실 것을 추천드리며, 절대 사전 등기이전서류를 넘겨주는 것은 금물이며, 반드시 위와 같이 최소한의 근거자료를 남겨놓아 법적 소송을 대비하여야 한다고 보입니다.