지역주택조합 사업 승인후 체크해야 될 사항

지역 주택조합 사업 승인 후 체크해야 될 사항

 

1. 시공사와의 도급 공사 체결

- 도급 공사액 MOU체결시 평단가와 도급공사 계약 체결 시 차이에 따라 추분 발생 가능성 높음.

확정 분담금으로 모집된 경우 분란의 소지가 다분함.

 

예) MOU체결시 1평당 350만 원 -----> 4,5년 후 도급공사 체결 시 1평당 400만 원

 

* 평당 공사비 차액 50만 원 * 30평 = 조합원 1세대당 15백만 원 상승 (단순 계산)

 

* 주 52시간 근무로 공사기간 및 인건비 상승으로 인한 공사비 상승 요인.

 

* 도급공사비 계약금 10% 지급 - 예) 총공사비 700억 일 경우 70억 지급

 

* 시공사의 시공보증, 분양보증, 채무보증이 가능한지.

 

* 시공사가 원하는 조합원 모집률과 사업 자금 마련 방안, 공사 중 공사비 변경,

일반분양 미분양 시 처리방안

 

* 내 계약서대로 시공사와 아파트 브랜드 상호가 현재도 일치하는지 확인.

 

변경된 부분이 있다면 나는 동의를 할 것인가?

 

2. 5% 미만 미매입 토지 매입자금

해당 토지가 토지주와 다른 이해관계자 사이에 법적 소송 중인 경우 기간 지연 및 매매비용 상승

매도 소송으로 갈경우 1년 정도 사업 지연 예상.

금융비용(대출액 이자) + 조합 운영비 증가

 

3. 기부채납 기반시설 비용

- 실시계획인가 사항 확인

진입도로 부지 매입 및 공사비(대지조성사업비. 주택건설사업비와 별도이지만 조합원이 부담하는 비용임)

 

- 기부채납 : 기반시설 기부채납 부담 수준을 주택건설사업은 해당 사업부지 면적의 8% 이내로 함 (+50% 이내 상향조정할 수 있음 최대 12%까지.)

 

4. 일반분양이 있는 경우

- 사업부지 모든 제한물권(근저당권(금융권 대출액), 가압류, 가처분, 경매 등) 해제후 분양신청 가능

사업 토지 근저당권으로 대출이 있는 경우 해제를 위한 자금 마련 방안은?

 

- 미분양으로 남을 경우 할인분양이나 미분양 세대수만큼 조합원이 비용 부담을 해야 함.

예) 미분양 100세대 * 1.7억 = 170억 / 조합원수 1000명 N =1명당 17백만 원 추가 비용 발생 추후 분양되면 차감됨

 

- 사업승인 후 양수양도를 하려고 하였으나, 양수양도할 환경이 안 되는 사업현장의 경우 그대로 쭉 함께 가시기를 바랍니다. (그동안 사업승인만 목표로 조합원 여론을 잠재우신분들)

 

5. 기타 등등.....

조합 계좌에 잔액이 없는 경우 위 비용들을 어떻게 마련하여 충당할 수 있는지

꼼꼼히 따져 보시기 바랍니다.

 

* 조합 수입은 조합원들의 분담금과 상가 분양, 일반분양 대금 외에는 현금유입이 없습니다.

예) 단순 계산으로 실제 모집된 조합원 수 500명 * 분담금 4000만 원 = 200억

투자신탁 계좌 총 입금액과 비교(차이가 많을수록 미납자나 허위 조합원 가능성이 높음)

 

* 사업 완료 시점에 자투리로 남은 사업부지 처리를 어떻게 하였는가?

어느 순간 지분 매매로 조합의 총유 재산이 조합원 모르게 소유권 이전되어 다른 사람 앞으로 등기되어

있지 않은지 잘 확인해보셔야 합니다.

 

* 조합 측의 수지 분석표를 요구하여 체크해보신 후 추가분담금 가능성과

사업 진행 시 무사히 입주까지 할 수 있는지 항상 관심을 가지고 살펴 보셔야 합니다.

(수지 분석표를 어느 정도 볼 줄은 알아야 합니다)

 

 

6. 사업승인 후 도급공사 체결 --> 조합원 총회에서 최종 인준후 착공과 더불어 공사가 시작됩니다  (토지 100% 소유권 확보 후 가능)

이 시점의 총회에서 조합 측이 총회 안건 자료를 상세히 배포하여 조합원 스스로가 판단하여 동의 유무를 판단하면 되겠지만, 대부분의 조합원들은 오랜 기다림에 드디어 사업승인 났다

이 부분만 생각하고 다른 건 살펴보지 않고 동의를 하여 총회 인준이 된다면

이후 지금까지와는 다른 맘고생을 하시게 될 수도 있습니다.

 

7. 조합원 명단 중 분담금 미납자 현황 - 반드시 확인 필요합니다

이름만 있는 차명. 유령 조합원, 부적격자 조합원, 제명. 탈퇴 조합원, 등등

 

8. 사업비 월별 지출내역서.

- 조합에서 조합원에게 공지하지 않은 채무부담 계약.

- 용역업체 미납 내역 및 미납금액

 

9. 공사 도중 추분 내라고 하면 왜 추분이 발생하였고 그 금액이 적정한지

검증할 시간이 없습니다, 이때에는 아무리 발버둥 쳐도 강제로 낼 수밖에 없는 게

현실입니다

이 시점에서야 일부 조합원들이 올바른 목소리를 내지만 대다수 조합원의 무관심과 침묵, 여론몰이 속에 묻힙니다.

올바른 목소리를 내신 분은 어느 순간 포기하고 살길을 찾아갑니다

 

*  00 지역의 경우 공사 진행률 80% 넘은 상태에서 공사비 부족으로 멈춰 있습니다.

해당 조합원들이 어쩔 수 없이 현 집행부 교체하고 추가 분담금 수천만 원 자납을 스스로 결정하여 진행하려 하지만 일반분양 미분양과 밀린 공사비 지금을 하려 해도 시공사의 부도로 인하여 조합원들의 자납 하시는 분이 많지 않아 상당한 어려움을 겪고 있는 중입니다.

(결국 일반분양 아파트 가격보다 20-30% 높은 가격에 사업을 할 수밖에 없는 셈입니다)

 

타 지역 지역 주택 조합 사례를 검색하시어 미리 알아두시는 게 도움 됩니다