지역주택조합 규제 강화

국토교통부에서는 2019년 업무계획을 발표하면서 지역 주택조합 관련하여서 규제를 강화하겠다고 밝혔습니다.

 

강화되는 부분은 ① 가구당 지역 주택조합 가입건수 1건으로 제한 ② 해당 시(군)에 거주하는 경우에만 지역 주택조합 조합원 가입 가능(시경계와 맞붙은 연접 시군 거주자 가입 가능) ③ 지역 주택조합 가입 후 30일 이내에 계약을 철회할 수 있는 계약해제권 부여 ④ 조합원 모집 과정에서 주요 계약 내용에 대한 설명 의무 부과 ⑤ 조합설립인가 신청일 기준 거주 기간 요건 6개월에서 1년으로 증대

 

이렇게 5가지로 보입니다(아직까지 국토교통부에 업무계획이 업로드되지 않아서 관련 기사들의 내용을 취합한 것입니다).

 

2. 지역주택조합 가입건수 1건으로 제한

지역 주택조합 가입건수를 1건으로 제한하는 것과 관련해서 보면 부부가 세대를 분리해서 지역 주택조합 가입하는 것을 방지하기 위한 것으로 보이는데, 부부가 세대를 분리해서 가입하는 경우뿐만 아니라 부모 또는 자녀들과 세대 분리를 해서 가입하는 경우가 상당히 많다는 점에서 가구를 기준으로 가입건수를 1건으로 제한하는 것이 실효성이 있는지는 다소 의문이 있는 부분이 있습니다.

 

3. 해당시군 거주자만 지역 주택조합 조합원 가입 가능

2013. 8. 6. 주택법이 개정되기 이전에는 ‘같은 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외한다)에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합’이라고 되어 있어서 같은 시군 거주자만 조합원으로 가입이 가능했는데 2013. 8. 6. 법률 제12022호로 주택법이 일부 개정되면서 현재와 같이 거주요건을 광역단위로 완화하였는데, 이번 조치에 따라서 법률이 개정되면 다시 2013. 8. 6. 이전과 같이 동일한 시군 거주자만 조합원으로 가입이 가능하게 됩니다.

 

다만, 이번에는 이전보다는 다소 완화되어서 시군경계와 맞붙은 연접 시군 거주자는 가입 가능하도록 하여서 실수요자들은 가입이 가능할 수 있도록 하여서 투지 수요 억제를 목표로 한 것으로 보이고, 이는 매우 타당한 조치로 생각됩니다. 지역 주택조합의 경우 같은 시군내에 거주한다고 하더라도 인적 연결성이 매우 약하여 상호 누가 조합원인지 잘 알 수가 없었는데 그것이 광역단위로 묶이면서 조합원끼리는 전혀 누가 누구인지 알 수가 없게 되었고 그로 인하여 조합 임원의 전횡을 방지하기 어렵고 업무대행사 등과 결탁하여 부정한 업무집행으로 사업을 어렵게 만드는 경우가 있었다는 점에서 거주지역 요건을 강화한 것은 타당하다고 생각됩니다.

 

4. 30일 이내 계약 해제권 부여 및 주요 계약 내용에 대한 설명 의무 부과

많은 분들이 지역주택조합인지 제대로 설명받지 못한 상태에서 조합원 가입계약을 체결하고 가입한 후에 확인 한 다음에 계약해제를 하고 싶어 하나 제대로 하지 못한 경우가 발생하고 있는바 이러한 문제점을 해소하기 위한 것으로 주요 계약 내용에 대한 설명 의무를 부과하는 것과 연계되는 것으로 생각됩니다.

 

주요 계약 내용 특히나 지역주택조합으로서 이익과 손해를 공유한다는 점에 대하여 설명 의무가 부과될 것으로 보이고 이러한 점을 모르고 가입하게 되면 계약 해제할 수 있게 될 것으로 생각되는데 종래에도 가입 계약하는 과정에서 수많은 서류를 작성하게 되었는데 앞으로 설명의무가 부과되면서 가입계약을 하는 데 있어서 서류 작성이 많아질 것으로 생각되며, 조합 측이나 사업을 진행하는 입장에서는 준비를 면밀히 하여야 할 것으로 보입니다.

 

또한 30일 이내에 아무런 조건 없이 계약 해제가 가능하다고 본다면 모집대행 계약과 관련해서도 해당 내용을 반영하여 모집대행수수료 지급 조건을 변경 내지는 규정하여야 할 것으로서 계약단계에서도 주의를 해야 할 것으로 보입니다.

 

조합원으로 가입하고자 하는 입장에서는 매우 좋아졌지만 조합을 운영하려는 입장에서는 다소 까다로워지는 부분이 있을 것으로 보입니다.

 

5. 조합설립인가 신청일 기준 거주 기간 증가

기존 조합설립인가 신청일 기준 6개월 이상 거주하여야 했던 것을 1년으로 변경하는 것으로서 투기수요를 차단하기 위한 것으로 생각되고, 최초 조합원을 모집하면서 거주지역을 변경하고 이후 조합설립인가를 신청하기까지 적어도 6개월 이상 소요되어서 지역 주택조합 가입을 위한 타지에서의 전입을 막기가 어려웠다는 점에서 1년으로 하게 되면 조합원 모집에서 조합설립인가 신청까지 1년 이내에 진행하는 경우 조합원 자격을 충족시키지 못한다는 점에서 투기수요를 어느 정도는 차단할 수 있을 것으로는 생각됩니다.