매매계약 등 계약의 해지 가능한지에 대한 개인적 견해

1. 기본적인 민사소송에 대한 개요

국내의 자연인(사람) 및 법인의 행위에 대하여 법적 문제가 발생 시에는 그 행위는 법률행위로 봅니다.

 

우리나라의 법률행위는 「민법」이 적용되며, 이에 따라 법원판단시 행위에 따른 특별법과 「민법」에 의거하여 판단하고 있습니다.

 

또한 민사에 관한여 법률에 규정이 없으면 관습법에 의하고 관습법이 없으면 조리에 의한다고 「민법」에 규정하고 있습니다.

 

관습법이란 선량한풍속 기타 사회질서에 위반되지 않는 법적 확신이 되는 규범을 뜻을 하며, 반드시 법원의 판결에 의하여서만 결정됩니다.

 

예를 들어 지역 주택조합의 경우「주택법」, 「민법」 행당 조합규약에 의거한 판결을 하고 있으며, 이 판결 내용인 판례가 관습법에 속합니다.

 

다만, 조합규약이 선량한풍속 및 기타 사회질서에 위반되어서는 안 되는 것입니다.

 

조리란, 공동생활의 원리인 도리에 대한 법원의 판단으로, 쉽게 말하면 대표적인 것이 신의성실의 원칙에 위반되는 법률행위는 무효이다는 것이 대표적인 조리입니다.

 

예를 들어 사기 또는 강박 등에 의한 법률행위는 무효이고, 또한 계약에 따른 미이행을 하는 자가 누구인지에 따라 그 귀책사유를 판단하는 판사의 결정이 조리라는 것입니다.

 

즉, 계약을 해지할경우에도 상호 협의가 되지 않을 경우에는 위와 같은 방식으로 민사소송을 을 하여 판결에 의하여 해지 여부가 결정됩니다.

 

 

 

 

2. 매매계약의 해지에 대한 여부 판단기준

법원 판례등을 살펴보면, 상호 매매목적물과 그에 따른 결정이 상호 합 치하에 계약되었을 경우 그 계약은 효력이 있는 계약으로 보고 있으나, 해지가 불가능한 것은 아닙니다.

 

현재 법원 판례는 매도인인 계약을 파기시에는 특약사항이 있을 경우에는 특약에 따른 위약금을 지급하여야지만, 해당 계약의 해지가 가능하고, 특약이 없는 경우에는 계약을 파기하려면, 계약의 배액을 상환하여야 한다고 판결되어 으며, 다만, 계약금과, 중도금을 받을 경우에는 상호 합치가 있어야지만, 계약의 해지가 가능하며, 일방적인 계약 해지지 하지 못한다고 판결되었습니다.

 

매수인의 계약해지의 경우 특약이 있으면 특약에 따른 배상을, 특약이 없을 경우에는 그 계약액을 위약금으로 하여 계약의 해지가 가능하다고 판단되고 있습니다.

이에 따라 계약내용 및 상황에 따라, 계약해지여부가 달라질 수 있다고 보아야 할 것입니다.

 

가. 매매계약후, 중도금을 받은 경우

이경우에는 대법원 판례 등에 따라 매도자의 일방적인 계약해지는 불가능합니다. 다만, 상호 협의를 통하여 계약해지는 가능하다고 할 것입니다.

 

 

나. 매매계약 후 계약금만 받은 경우

이경우에는 대법원 판례 등에 근거하여, 매도자는 특약사항이 있으면 특약에 따라, 배상금을 지급할 경우에는 해약이 가능하며, 특약이 없는 경우에는 계약금의 배액을 상환할 경우에는 해지가 가능하다고 볼 수 있습니다.

 

단, 협의를 통하여 해지를 하여야 하며, 협의가 되지 않는다면, 민사소송을 통하여 해지가 가능하다는 사실은 염두에 두시기 바랍니다.

 

 

다. 계약금을 받지 않고 매매계약만 한 경우

계약금 없이 한 매매계약은 해지가 가능합니다.

다만, 말씀드렸다시피 협의를 통하여 해지하 거 난 협의가 안 되면 이역시 민사소송을 통하여 해지가 가능하며, 계약 미이행에 따른 위약금등은 계약서에 특약으로 되어 있다고 하더라도, 지급할 의무가 없다는 변호사의 유권해석이 대부분이기 때문입니다.

 

그러나, 계약미이행에 따른 별도의 손해배상의 책임은 발생할 수 있습니다. 즉, 일방적인 계약금을 지급하지 않는 매매계약을 해지할 경우에는 계약에 따른 위약금 등은 지급할 의무가 없으나, 상대방이 민사소송을 통하여 손해배상 청구를 할 경우 이에 따른 손해배상을 하여야만 합니다.

 

손해 배상액의 경우, 해당 손해배상을 청구한 사람이 내가 입은 손해가 얼마다라고 법원에 입증하여야지만 그 입증된 손해범위 내에서만 청구가가능하며, 실질적인 근거에 의한 손해배상액을 산정하지 못할 경우에는 일반적인 부동산 거래의 관행상 5~10%정도의 계약금으로 정해지는 것에 비추어 손해역시 그 범위내에서 인정될 확률이 높으므로, 손해배상액은 최대 매매대금액의 10%선에서 결정되어질 수 있다는 사실은 염두에 두시기 바랍니다.

 

[근거 : https://lawtalknews.co.kr/article/LNGFZBTNEGDI ]

 

 

라. 불명확한 지급기일에 따른 매매계약 시 해지 여부.

해지가 가능합니다. 단 반드시 이행시기의 도래를 하도록, 법률행위를 하여야지만 가능합니다.

 

대법원 2007.12.14 선고 2006다 61161 판례는 이 사건 매매계약에서 잔금 지급기일을 "사업승인 후 1개월 이내"로 정한 것은 불확정 기한에 해당하고, 이처럼 당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기를 정한 경우에는 그 사실이 발생한 때는 물론 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기는 도래한 것으로 보아야 하는바 해당 이행을 하지 않는 것이므로 해당 계약은 무효이다라고 판결하였기 때문입니다.

 

즉, 이와 같이 불명확한 기일로 계약하여, 현재 막대한 재산상 피해를 보고 계시는 분들의 경우에는 일단 사전에 내용증명을 통하여, 상당한 기일(예 : 내용증명 발송일로부터 30일 이내로 정확히 연월일 기입)을 지급기일로 통보한 이후 2~3회까지 내용증명을 발송한 이후, 해당 기일에 약속 미이행 시 민사소송을 제기함으로 인하여, 해당 계약을 해지가 가능할 수 있습니다.

 

이때에는 매도자가 이행기를 정했고, 이에 따라, 그 이행기가 도래한 것으로 보고 있고, 매수자가 그 도래한 의무를 이행하지 않았기 때문에, 매수자의 귀책사유로 인한 계약해지이기 때문에, 매수자 측에서는 손해배상 청구를 할 수가 없다고 보는 것이 타당합니다.

 

[추가 대법원 판례 근거 자료]

[대법원 2007.12.14 선고 2006다 61161 판결]

[대법원 1989.06.27. 선고 88 다카 10579 판결] 

[대법원 1997.11.28. 선고 97다 30257 판결]

[대법원 1989. 6.27. 선고 88 다카 10579 판결]

[대법원 2006. 9. 28. 선고 2006다 26861 판결]

 

 

개인적인 법령해석 및 대법원 판례에 근거한 소견일 뿐이오니 참고만 하시기 바라며, 계약으로 인한 문제가 있을 경우에는 사전에 반드시 전문 변호사와의 상담을 하실 것을 권유드립니다.