국토부 - 주택조합설립인가 신청 시 근저당권, 지상권 및 가처분권자에게도 토지사용승낙을 얻어야 하는지 여부

국토부 질의

 

ㅇ (질의 내용) 

 

    1. 주택조합설립인가 신청 시 근저당권, 지상권 및 가처분권자에게도 토지사용승낙을 얻어야 하는지 여부

 

    2. 해당 주택건설 대지에 주택조합 설립인가, 사업계획 승인 및 지구단위계획 수립이 가능한지 여부

 

 ㅇ (회신내용) 

 

    1. ｢주택법 시행령｣ 제37조 제1항에 따라 주택조합설립인가 신청 시에는 해당 주택건설 대지면적(근저당권, 지상권, 가처분 결정이 설정된 토지 포함)의 80퍼센트 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서를 첨부하도록 하고 있으나, 저당권･가처분권에게까지 승낙을 얻도록 하고 있지는 않습니다. 다만, 지상권이 설정된 경우에는 토지소유자가 사용승낙을 하더라도 해당 대지의 지상권자의 승낙을 얻지 못한 경우에는 해당 토지에 대한 사용 권원을 확보한 것으로 볼 수 없음을 알려드립니다.

 

    2. ｢주택법 시행령｣ 제37 제5항에 따르면 주택조합 설립 인가 시 시장‧군수‧구청장은 당해 주택건설 대지에 대한 주택건설을 위한 건축심의 기준, ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의하여 수립되었거나 당해 주택건설사업기간에 수립될 예정인 도시‧군 계획에의 부합 여부, 이미 수립되어 있는 토지이용계획, 주택건설 대지 중 토지사용승낙서를 확보하지 못한 토지가 있는 경우 그 토지의 위치가 사업계획서상의 사업시행에 지장을 초래할 우려가 있는지 여부 등을 종합적으로 검토하여 주택조합의 설립인가 여부를 결정하도록 하고 있음을 알려드리니, 해당 주택건설 대지에 대한 설립인가가 가능한지 여부는 인가권자인 해당 지자체(시장･군수･구청장)에 문의하여 주시기 바랍니다.

 

    아울러, ｢주택법｣ 제16조 제4항 제1호에 따르면 주택건설 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합이 사업계획 승인을 받으려는 경우에는 해당 주택건설사업대지의 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하고, 이 경우 같은 법 시행령 제12조 제3호에 따라 주택건설 대지가 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권 등(이하 "저당권 등"이라 한다)의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권 등을 말소한 후 사업계획 승인을 신청할 수 있으며, 다만 저당권 등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받은 경우에는 저당권 말소 없이 사업계획 승인 신청이 가능함을 알려드립니다.

 

    한편, 지구단위계획 수립 요건 등에 대해서는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 및 ｢지구단위계획 수립지침｣등에 따라 판단해야 할 것으로, 해당 지역의 지구단위계획 수립에 관한 자세한 사항은 수립권자인 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다.