취득때‘알박기’의도 없어도 현저한 폭리땐 부당이득죄

알박기와 관련해 오해하기 쉬운 것 중 하나는 취득한 지 상당 기간이 지난 토지가 우연히 개발 예정지역에 포함된 경우에 관한 것이다. 이런 경우에 부동산 소유자는 알박기의 목적으로 토지를 취득한 것이 아니므로 얼마든지 배짱을 부려도 상관없다는 식으로 생각하기 쉬운데, 알박기에 의한 부당이득 죄는 부동산 취득의 이유나 시기 등과는 상관없이 성립될 수 있다는 점에서 이는 잘못된 생각이다. 즉 처음 토지를 취득할 당시에는 알박기에 관한 아무런 인식이 없었다고 하더라도 토지를 매도하는 과정에서 개발업자의 궁박한 사정을 이용해 현저히 부당한 이득을 취했다면 부당이득 죄는 성립하는 것이다.

 

알박기를 통해 부당한 이득을 취하는 과정에서 거래상 신의원칙을 위반하는 행위가 있었던 경우 부당이득 죄는 보다 손쉽게 인정될 수 있다. 예를 들어 토지를 전부 매도해 놓고도 그중 일부는 매도 범위에 속하지 않는다고 주장하거나 부당한 이득을 취하기 위해 여러 사람이 공모한 경우 등이다.

 

서울 북부지검은 토지매매과정에서 워낙 작은 면적의 토지였기 때문에 누락된 3㎡(약 0.9평)의 토지를 찾아내 이를 이미 토지를 개발업자에게 넘긴 소유자로부터 200만 원에 매수한 후 개발업자에게 3억 5000만 원에 전매한 부동산 중개사무소 직원을 구속했다. 또 서울지법은 건물주인이 임차인, 건물 낙찰자 등을 끌어들여 나중에 부지가 팔리면 이익금을 나눠갖기로 공모한 후 함께 버티는 방법으로 시가 14억 7000만 원의 건물을 32억 6000만 원에 개발업자에게 매도한 건물주인에게 징역 8월의 실형을 선고했다. 위의 사례들은 알박기가 거래상 신의칙 위반행위와 결합한 경우라고 할 수 있다.

 

이들 알박기는 재개발사업의 주체에게 불필요한 비용의 지출을 강요함으로써 아파트 가격 상승 요인이 된다. 현 정부의 정책적 의지가 부동산 가격의 안정에 쏠려있기 때문인지 알박기에 대한 수사는 전례 없이 강도 높게 진행되고 있다.

 

지난 3월 19일 건설교통부는 알박기 근절을 위하여 ‘알박기 규제방안’을 마련 중이라고 밝혔다. 개발업자가 사업대상 토지의 3분의 2 이상을 매입한 경우 나머지 토지에 대해서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률과 같은 토지수용권을 인정해 주자는 것이다. 그러나 이러한 방식은 토지소유권이라는 사유재산을 본질적으로 침해할 우려가 있기 때문에 위헌의 소지가 클 뿐 아니라 그 시행 여부가 불투명하다는 점에서 현 단계에서 이를 고려할 수 있는 상황은 아니다.

 

현재 상황에서 형법상 부당이득 죄가 성립되는 알박기와 정당한 투자행위와의 구분에 관해 기준으로 작용할 수 있는 다른 제도는 최근 시행에 들어간 도시 및 주거환경정비법 제39조의 규정에 의한 매도청구권 제도이다.

 

매도청구권 제도란 사업시행자가 주택 재건축사업을 시행함에 있어 사업지역 내의 부동산을 소유하고 있는 사람 중 재건축조합의 설립에 동의하지 않은 사람이 있는 경우 그에게 부동산을 매도할 것을 청구할 수 있는 제도이다. 이때 사업시행자는 부동산을 ‘적정한 가격’으로 매도할 것을 청구해야 하는데, 그러한 ‘적정한 가격’은 사업시행으로 인한 개발이익을 포함한 가격이라고 한다.

 

즉 매도청구권을 행사할 토지의 현재 가격이 아니라 장래 예상 가격인 개발 완료 후의 가격이다. 개발업자와의 협상을 통해 장래 예상되는 개발이익인 지가상승분 정도를 더 받는 것을 부당이득 죄에서 말하는 ‘현저한 이득’에 해당된다고는 볼 수 없을 것이다.