조합원 모집시 알려주는 용적률

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 각 관할 지자체는 해당 지역의 도시계획을 10여 년의 기간을 염두에 두고 세워두어 해당 지역의 토지 사용방법을 지정하여 두고 있고, 이를 도시ㆍ군 계획이라 말합니다.

보통 토지이용계획으로 불리어지며, 이미 수립된 토지이용계획상 도시환경 및 난개발 등을 방지하고자 각 용도에 따른 건축물 등만 건설하도록 규정하여 놓고 있습니다.

많이들 들어보셨을 지구단위계획이 바로 현지 관할 지자체에서 수립된 토지이용계획을 변경하거나 사업을 확정하여 지정되는 것이 지구단위계획 결정이라고 부르는 것입니다.

문의하신 내용상 현재 해당 사업부지의 토지이용계획에 따른 용적률 및 건폐율 등이, 주택조합이 설계한 예상 사업계획서(안)와의 차이로 인하여, 사업이 축소될 수 있다고 이야기하는 것입니다.

건폐율이란 사업부지에서 건축물을 지울 수 있는 바닥면적을 뜻하며, 예를 들어 사업부지가 100평이고 해당 부지 건폐율이 50%라면 해당 부지에서 각층당 건설할 수 있는 면적은 50평 이내에서 한다는 규정입니다.

용적률이란 : 총건축물의 면적을 뜻합니다.

앞서 예를 들었던 대로 사업부지가 100평이고 건폐율이 50% 이곳에서 용적률이 250%라고 가정한다면 아래와 같이 건축할 수 있습니다.

용적 면적 = 100평 × 250% = 250평

총 250평 까지 건축물 면적으로 주택을 건설할 수 있고, 또한 건폐율은 50평까지 지울 수 있으므로, 250평÷50평= 5 이므로, 50평으로 5층까지 건설할 수 있는 사업부지라는 뜻입니다.

결론적으로, 용적률이란, 해당 사업부지 면적 대비 기본적으로 올릴 수 있는 층수를 제한한다고 보는 것이 타당하며, 이에 따라 만약 용적률이 낮아질 경우 층수에 영향을 줄 수 있다고 보시면 될 것으로 보입니다.

결국은 확인하는 방법은 해당 관할 지자체 담당 사무관에 문의하거나, 국토교통부에서 운영하여있는 토지 이음 사이트를 방문하셔서 해당 부지의 현재 토지이용계획 및 제한 사항 등을 확인하면, 어느 정도 확인이 가능하리라 생각됩니다.

 

다만, 글에는 용적률이 낮아졌다고 하므로, 현재 주택조합 측에서 설계한 사업계획안이 과도한 계획인 것만은 확실하네요. 이경우, 지구단위계획 변경 신청을 하지 않는 이상, 사업계획(안)을 변경하여야 할 것으로 보입니다.

다만, 이해하기 쉽게 예를 들어 답변한 것으로 정확히 판단하려고 한다면, 토지 이음 사이트 등을 이용하여, 현재 사업부지의 토지이용계획을 확인하여 보셔야 한다는 주장이라고 생각하여 주시기 바랍니다.

 

그것보다는 조합이 만든 사업계획(안)이 과도하게 용적률을 높여 설계하였을 경우도 있습니다.

토지소유권을 확보하지 못할 경우의 경우에는 반드시 총회를 사업계획(안)을 변경하여야 하기 때문에, 문의한 내용만으로는 토지소유권을 확보하지 못하여 용적률이 줄었다고 말하기는 어렵다고 보입니다.

말씀하신 데로 토지소유권을 확보하지 못할 경우 사업계획(안)을 변경하여야 하며, 사업계획서(안) 변경 시 이에 따른 각종 설계도서까지 변경 작업을 하여야 하기 때문에 막대한 추가 분담금이 발생할 수밖에 없습니다.

그러면, 실제, 총회를 통하여 사업계획서 변경 및 추가분담금에 대한 결정을 하여야 하는데, 이에 대한 이야기가 없는 걸로 보아선 말씀하신 사례는 아닌 것으로 보입니다.