지역주택조합 확인사항

지역 주택조합

요즘 아파트 분양시장에 지역 주택조합 아파트가 많이 있습니다.

지역 주택조합 선택 시 우선 세가지만 확인하시면 사업 진행에 문제없습니다..

첫째로 해당 사업부지 가 지구단위계획 변경 가능한 지역인지 - 시, 군, 구청에 문의

(2017년 6월 3일 이후 모집 필증 받은 곳은 가능)

지구단위계획이란 토지에는 지목(대지, 임야, 논, 밭 등)과 용도(자연녹지, 상업지역, 제1종 일반주거지역 등)가 있습니다. 

예를 들어 사업부지가 제2종. 제3종 2 일반주거지역이 아닌 그 외 다른 하위 용도지역일 경우  

그 용도지역을 아파트 건축이 가능한 제2종 또는 제3종 일반주거지역 이상으로 용도를 변경하는 행정적 절차가 필요합니다. 

제3종 일반주거지역, 상업지역 등 상위 용도지역은 변경 없이 아파트 건축 가능합니다.

그러나 또 건축심의, 교통심의, 환경 심의, 소방 심의, 교육심의 등 통합심의가 있습니다.

둘째는 해당 토지의 계약률입니다.

토지계약 100% 완료 또는 95% 이상이라고 광고 시 진실이라면 조합이나 분양사무실에서

계약서 공개해줍니다. (토지목록 포함해서) 동의서, 승낙서는 의미 없다고 보시면 됩니다.

토지매매계약서만 가능합니다.

동의서는 그 개발사업에 동의한다는 뜻으로 지구단위계획 등에 필요하며

승낙서는 조합설립인가시 에만 사용합니다.

이두가지는 꼭 확인하시고 지역 주택조합 선택하셔야 합니다

토지매매계약은 95% 이상 되어 있어야 안정적입니다.

나머지 5%는 매도청구소송을 통해 매수할 수 있습니다.

(알박기 방지를 위해 법으로 정함) 94.9%도 매도청구 못합니다.

90% 일 때 남은 5%의 지주가 악성, 악덕 지주일 가능성 높습니다.

그 이하 일 때는 악성 지주가 더 많다는 것이겠죠...

세 번째는 조합원 모집입니다.

총 모집조합원(총 분양세대수)의 90%90% 정도 모집돼야 조합원들이 낸 돈으로 사업부지

토지주 에게 토지대금 모두 지불하고 조합 명의로 소유권 등기 이전하고 위 각종 심의 등 모든 허가사항 끝나야 건축사업승인 신청 가능합니다.

그 후 건축사업승인 나면 착공할 수 있습니다.

아파트 분양에는 일반분양과 지역 주택조합이 있습니다.

일반분양은 청약통장으로 청약 후 당첨되면 계약하는데 청약 시 지역 1순위 1 2순위

또 그에 따른 가점 무주택 가점, 부양가족, 청약기간 등(만점 84점)

가점이 높아야 당첨 가능성 있으므로 청약에 당첨되기가 쉽지 않습니다.

지난 5월 청약 광명역 데시앙 당첨자 평균가점 68점이었습니다

그 이상 돼야 당첨권이라는 거겠죠... 가점 표 참고하세요

일반분양은 시공사가 토지를 매입하여 건축하므로 분양가가 대체적으로 높은 반면 

지역 주택조합 아파트는 청약통장 없이 조합원(계약자)이 토지를 매입하여 시공사를 선정합니다..

일종의 아파트 공동구매라고 보시면 됩니다.

그래서 분양가가 저렴한 게 특성이나 토지매입, 지구단위계획, 결정고시(용도지역 변경), 주택조합설립인가,

건축심의, 교통심의, 경관심의 등 복잡한 행정절차가 필요합니다.

보통 이러한 절차에 11년 정도 걸리며 더 지연되거나 사업이 진행되지 못하는 경우도 있습니다.

특히 토지문제가 제일 관건이고요... 토지... 사업대상지의 80% 이상 계약 또는 사용승낙서 

총 모집조합원의 50%50% 이상 모집 시 조합설립인가 신청할 수 있습니다. 이게 첫 관문인 거죠

조합설립인가 득한 후 계약된 토지들 잔금 주고 조합 명의로 등기 이전해야 건축사업승인 신청(착공계) 후 인가 나면 

착공할 수 있으니 오래 걸리는 거죠......

청약도 오래 걸리긴 마찬가지죠

공공분양은 전용면적 40㎡이하는 납입 횟수 많은 순

                       40㎡초과는 납입총액 많은 순입니다..

공공분양은 순위 순차제로써 11 순위자 중 높은 순차 순으로 당첨됩니다.

 

매월 연체 없이 12개월(수도권) 납입하면 1순위입니다.

 

1 순위자 중 3년 이상 순차로 당첨됩니다..

지역에 따라 다를 수 있으나 공공분양 40㎡ 초과 당첨을 위해서는

매월 10만 원씩 10년 정도 부어야 당첨 가능성 있습니다.

민영분양은 청약가입 후 수도권 1년, 지방은 6개월 뒤 1순위 되더라도 가점(만점 84점)이 중요합니다. 

전국에 1순위 22천만 명도 넘게 있습니다..

위 가점 표 참고하세요

무주택 가점은 만 30세 이상부터

또는 만 30세 30 이전에 혼인신고한 경우 혼인신고일부터입니다.

가점 약하면 당첨 안되고 몇 해지 나면 7~8년 지나야 당첨되니 총기간은 지역 주택조합보다 더 길 수도 있는 거죠......

 물론 지역 주택조합 아파트를 분양받으시려면 자격제한도 있습니다.

경기도 지역의 경우 경기, 서울, 인천에 66개월 이상 주민등록상 거주 및 세대주 이어야 합니다.

무주택자 또는 국민주택규모 전용면적 85㎡(34평) 이하 주택 한채만 소유하셔야 합니다..

12평짜리 연립이라도 두 채가 있으시거나 전용면적 85㎡(약 35~36평) 이상 한 채가 있으셔도 안됩니다.

현재 수도권 및 전국에 지역 주택조합으로 분양하고 있는 아파트가 많이 있습니다.

그중 지금 시작하는 지역 주택조합 아파트는 위의 과정을 모두 거쳐야 하기에 시간을 넉넉히 잡으시고

여유 있게 생각하셔야 합니다..

위 과정이 모두 끝나고 착공단계에 와있는 아파트는 아주 드물고 찾기 쉽지 않습니다..

철저한 사업 준비, 계획으로, 사업 빨리 진행되는 조합을 선택하셔야 합니다.