양도세 비과세

2 주택자로, 일시적인 2 주택의 조건을 모두 충족하여야만 비과세가 가능하며, 또한 1 주택 비과세 조건과 2 주택 비과세 조건이 적용되는 법률조항이 모두 다르기 때문에, 현재로써는 정확하게 비과세 여부를 판단할 수 없는 경우로 사료됩니다.

종전주택이 조정대상지역일 경우 2년만 보유한다는 규정이 적용되는 경우는 1 주택자에 한해서 가능하기 때문입니다.

해당 법령 규정은 「소득세법 시행령 」제154조 제1항에 따른 규정으로, 해당 규정은 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 는 규정에 의거하여, 거주기간이 면제되는 것입니다.

문의하신 사항에 해당하는 것은 제5호에 해당하는 경우로 제5호는 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 규정하고 있으므로, 계약금 지급일 기준으로 무주택자만에 해당되며, 그에 따라 일시적인 2 주택의 경우 양도 시 조정대상지역에 포함되어 있을 경우에는 종전주택은 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주하여야지만 요건이 충족하는 것입니다.

또한 일시적인 2 주택에 따른 규정은 상황에 따라 「소득세법 시행령 」제155조 또는「소득세법 시행령 」제156조의 2, 「소득세법 시행령 」제156조의 3에 적용되어 판단하여야 하므로, 단정적으로 2년 이상만 보유하면 비과세 된다고 볼 수 없습니다.


문제는 주택 조합의 사업승인일은 2017년이고, 이에 따라 분양권 취득 기일이 2021년 이전이기 때문에 해당 주택조합의 주택 취득 시점은「(구) 소득세법」이 적용되어 완공 후 사용승인일 이 되는 것이며, 2021년 1월 일반분양 예비당첨으로 통하여 취득한 분양권의 경우에는 최종 입주계약을 한 계약일을 당첨일로 볼 수 있고, 이에 따라 2021년 이후 취득한 분양권의 경우 분양권 취득일부터 주택 취득으로 간주되고 있으므로, 이 부분의 해석이 필요하다고 보입니다.

1. 지역 주택조합 주택 취득일 : 2022년 11월 경 완공 후 사용승인일

2. 청약 예비당첨 주택 취득일 : 2021년 1월 경 해당 분양권 계약일이 분양권 취득일이며, 이때 주택 취득으로 간주


가장 큰 문제는 「소득세법」상 2 주택자의 경우 일시적 2 주택에 따른 비과세 특례규정은 반드시 종전 주택 측 분양권이 아닌 주택을 보유하고 있을 경우에 한하여, 추가적인 신규주택을 취득한 경우, 또는 입주권을 취득한 경우, 분양권을 취득한 경우에 따라 적용되는 조항이 달라지고, 그에 따라 비과세 조건이 달라지고 있으며, 분명한 것은 현재 두 곳 모두 분양권 취득이기 때문에 종전주택으로 판단할 수 있는지의 여부, 어떤 분양권이 종전주택이 될 것인지에 대한 여부에 따라 비과세 혜택을 받을 수도 비과세 혜택을 받지 않을 수도 있다고 보이는 상황으로 생각됩니다.


그러므로, 현재로써는 종전주택이 어떤 주택인지를 유권해석이 반드시 필요한 상황으로 보이며, 또한 최종 부과권자는 관할 지방세무서장이기 때문에, 먼저 위와 같은 사항을 문의하여, 관할 지방세무서로부터 유권해석을 받아보실 것을 추천드리는 바입니다.